UN SOTTILE FILO CONDUTTORE UNISCE TRE SENTENZE DELLA SUPREMA CORTE A SEZIONI UNITE

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Con la recentissima sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 25021 del 7 ottobre 2019 probabilmente si chiude il cerchio in ordine all’ inquadramento ed alla disciplina giuridica dei trasferimenti immobiliari (di edifici o porzioni di edifici) con espresso riferimento alla libera circolazione degli immobili di “edilizia agevolata” nel mercato ed all’ obbligo di un corretto riferimento ai titoli abilitativi che devono essere riportati negli atti inter vivos.

Si evince in maniera nitida una strategia globale tendente a rafforzare quanto più possibile l’ intento del legislatore di contrastare gli abusi edilizi e / o gli “illeciti abusi economici” mediante sanzioni civilistiche che colpiscono la negoziabilità degli immobili stessi.

La sentenza n. 18135/2015 nel pianificare in modo corretto la circolazione e l’ utilizzo degli immobili cosiddetti di “edilizia agevolata” inquadrava il prezzo massimo di vendita e/o di locazione alla stregua di un “onere reale”.

La sentenza n. 8230/2019 ribadiva a chiare lettere che la nullità degli atti di trasferimento degli immobili colpisse non solo l’ ipotesi di mancata dichiarazione prevista in atto e/o l’inesistenza di qualsiasi titolo abilitativo, ma anche le fattispecie di dichiarazioni “non veritiere” e “non riferibili”.

L’ ultima sentenza n. 25021/2019 che in alcuni passaggi richiama espressamente la citata altra del 2019, si propone di colmare un vuoto rappresentato dalla disciplina della divisione ereditaria, sottratta alle prescrizioni delle norme in materia edilizia e, quindi, alla sanzione della nullità.

Il percorso giuridico seguito dagli Ermellini in queste tre importantissime sentenze per giungere a condivisibili conclusioni, anche da un punto di vista etico-sociale, lascia, però, non poche perplessità allo studioso del diritto.

Anziché approfondire le tematiche assemblando in modo organico l’ insieme delle normative edilizie succedutesi nel tempo e che, forse, approfondite con maggior impegno e con una metodologia interpretativa che rappresentasse un salto di “qualità culturale” potevano condurci allo stesso risultato, la Suprema Corte rielabora teorie e principi giuridici di diritto civile ( contestandone alcuni  consolidati nel tempo e seguiti dalla dottrina maggioritaria nonché da un costante indirizzo giurisprudenziale della stessa) con affermazioni tutte da “valutare e digerire” da parte dei giuristi:

  • Prezzo massimo di vendita o di locazione = onere reale, per la Cassazione a Sezioni Unite n. 18135/2015 (peraltro successivamente sminuita nella sua portata e nel suo inquadramento da altre sentenze di Cassazione);
  • Nullità testuale/nullità formale, con ibrida commistione dei due istituti, riportando nell’ambito della seconda anche le dichiarazioni non veritiere o non riferibili, per la Cassazione a Sezioni Unite n. 8230/2019;
  • Natura costitutiva dell’ atto di divisione e diversa rilettura e portata del principio di retroattività ex art. 757 c.c., per la Cassazione a Sezioni Unite n. 25021/2019.

Tutto ciò nel condivisibile sforzo di una armonica logistica di pianificazione territoriale e di una corretta circolazione, a tutto tondo, degli immobili urbani legalmente edificati e/o modificati e/o ristrutturati.

Probabilmente una lettura di insieme delle sole norme in materia edilizia con espresso riferimento al D.P.R. 380/2001 e alla L. 47/85 (per la parte non abrogata) partendo dall’incontestabile qualificazione, in punto di diritto, della divisione (di qualsiasi tipo) quale negozio inter vivos, avrebbe condotto, con più certezza, allo stesso auspicabile risultato.

L’ articolo 40 comma 2 della L. 47/85, letto in combinato con l’ articolo 46 del D.P.R. 380/2001, ci porta ad un’unica conclusione: qualsiasi operazione giuridica in ambito inter vivos, sia di natura costitutiva che dichiarativa, salvo le espresse esclusioni di legge, soggiace alla applicazione della sanzione della nullità prescritta dalle succitate norme in mancanza di legittimi titoli abilitativi.

Dare certezze di indirizzi operativi agli studiosi ed agli operatori di diritto, rappresenta uno dei compiti principali da rinvenirsi nei pronunciati della Suprema Corte; tanto più che in una sentenza della stessa (Cassazione n. 9425/2015), mai smentita da ulteriori pronunce giurisprudenziali, né di merito né di Cassazione, si ribadisce a chiare lettere che “un atto per essere dichiarato nullo deve espressamente rientrare negli atti proibiti dalla legge, pertanto tale sanzione si riferisce espressamente a contrasti dell’ atto con la legge, che risultano in termini inequivoci contrari ad un consolidato orientamento interpretativo giurisprudenziale o dottrinario, posto che la sussistenza di un indirizzo delle dottrina in senso contrario esclude in radice tale evenienza” pertanto gli atti, purché non espressamente proibiti ed ancorché in aderenza a dottrina e giurisprudenza minoritaria, non possono, per il testuale citato giurisprudenziale, mai essere sanzionati di nullità.

In conclusione, se il percorso per giungere alla legale circolazione di beni immobili segue esclusivamente un iter di norme civilistiche (per alcuni versi opinabili e non supportate da costante ed univoco orientamento dottrinario e giurisprudenziale), può presentare lacune e dare adito ad orientamenti contrari (ed in quanto tali comunque non sanzionabili) che non consentono il raggiungimento dell’ obiettivo perseguito; laddove, invece, un’ attenta analisi delle sole norme edilizie (con le prescrizioni, limitazioni e sanzioni ivi disciplinate) avrebbe comportato, probabilmente, un risultato più certo per l’interprete del diritto.

Alla luce delle considerazioni svolte, nella redazione degli atti inter vivos il Notaio  è tenuto – a pena di nullità –  all’ inserimento  delle menzioni di legge, non solo e non tanto in ossequio ai mutevoli orientamenti giurisprudenziali civilistici, ma anche e soprattutto nel rispetto della normativa edilizia a regime.

Gennaro Fiordiliso

Di seguito, in allegato, si riporta il testo integrale della sentenza:

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Con la recentissima sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 25021 del 7 ottobre 2019 probabilmente si chiude il cerchio in ordine all’ inquadramento ed alla disciplina giuridica dei trasferimenti immobiliari (di edifici o porzioni di edifici) con espresso riferimento alla libera circolazione degli immobili di “edilizia agevolata” nel mercato ed all’ obbligo di un corretto riferimento ai titoli abilitativi che devono essere riportati negli atti inter vivos.

Si evince in maniera nitida una strategia globale tendente a rafforzare quanto più possibile l’ intento del legislatore di contrastare gli abusi edilizi e / o gli “illeciti abusi economici” mediante sanzioni civilistiche che colpiscono la negoziabilità degli immobili stessi.

La sentenza n. 18135/2015 nel pianificare in modo corretto la circolazione e l’ utilizzo degli immobili cosiddetti di “edilizia agevolata” inquadrava il prezzo massimo di vendita e/o di locazione alla stregua di un “onere reale”.

La sentenza n. 8230/2019 ribadiva a chiare lettere che la nullità degli atti di trasferimento degli immobili colpisse non solo l’ ipotesi di mancata dichiarazione prevista in atto e/o l’inesistenza di qualsiasi titolo abilitativo, ma anche le fattispecie di dichiarazioni “non veritiere” e “non riferibili”.

L’ ultima sentenza n. 25021/2019 che in alcuni passaggi richiama espressamente la citata altra del 2019, si propone di colmare un vuoto rappresentato dalla disciplina della divisione ereditaria, sottratta alle prescrizioni delle norme in materia edilizia e, quindi, alla sanzione della nullità.

Il percorso giuridico seguito dagli Ermellini in queste tre importantissime sentenze per giungere a condivisibili conclusioni, anche da un punto di vista etico-sociale, lascia, però, non poche perplessità allo studioso del diritto.

Anziché approfondire le tematiche assemblando in modo organico l’ insieme delle normative edilizie succedutesi nel tempo e che, forse, approfondite con maggior impegno e con una metodologia interpretativa che rappresentasse un salto di “qualità culturale” potevano condurci allo stesso risultato, la Suprema Corte rielabora teorie e principi giuridici di diritto civile ( contestandone alcuni  consolidati nel tempo e seguiti dalla dottrina maggioritaria nonché da un costante indirizzo giurisprudenziale della stessa) con affermazioni tutte da “valutare e digerire” da parte dei giuristi:

  • Prezzo massimo di vendita o di locazione = onere reale, per la Cassazione a Sezioni Unite n. 18135/2015 (peraltro successivamente sminuita nella sua portata e nel suo inquadramento da altre sentenze di Cassazione);
  • Nullità testuale/nullità formale, con ibrida commistione dei due istituti, riportando nell’ambito della seconda anche le dichiarazioni non veritiere o non riferibili, per la Cassazione a Sezioni Unite n. 8230/2019;
  • Natura costitutiva dell’ atto di divisione e diversa rilettura e portata del principio di retroattività ex art. 757 c.c., per la Cassazione a Sezioni Unite n. 25021/2019.

Tutto ciò nel condivisibile sforzo di una armonica logistica di pianificazione territoriale e di una corretta circolazione, a tutto tondo, degli immobili urbani legalmente edificati e/o modificati e/o ristrutturati.

Probabilmente una lettura di insieme delle sole norme in materia edilizia con espresso riferimento al D.P.R. 380/2001 e alla L. 47/85 (per la parte non abrogata) partendo dall’incontestabile qualificazione, in punto di diritto, della divisione (di qualsiasi tipo) quale negozio inter vivos, avrebbe condotto, con più certezza, allo stesso auspicabile risultato.

L’ articolo 40 comma 2 della L. 47/85, letto in combinato con l’ articolo 46 del D.P.R. 380/2001, ci porta ad un’unica conclusione: qualsiasi operazione giuridica in ambito inter vivos, sia di natura costitutiva che dichiarativa, salvo le espresse esclusioni di legge, soggiace alla applicazione della sanzione della nullità prescritta dalle succitate norme in mancanza di legittimi titoli abilitativi.

Dare certezze di indirizzi operativi agli studiosi ed agli operatori di diritto, rappresenta uno dei compiti principali da rinvenirsi nei pronunciati della Suprema Corte; tanto più che in una sentenza della stessa (Cassazione n. 9425/2015), mai smentita da ulteriori pronunce giurisprudenziali, né di merito né di Cassazione, si ribadisce a chiare lettere che “un atto per essere dichiarato nullo deve espressamente rientrare negli atti proibiti dalla legge, pertanto tale sanzione si riferisce espressamente a contrasti dell’ atto con la legge, che risultano in termini inequivoci contrari ad un consolidato orientamento interpretativo giurisprudenziale o dottrinario, posto che la sussistenza di un indirizzo delle dottrina in senso contrario esclude in radice tale evenienza” pertanto gli atti, purché non espressamente proibiti ed ancorché in aderenza a dottrina e giurisprudenza minoritaria, non possono, per il testuale citato giurisprudenziale, mai essere sanzionati di nullità.

In conclusione, se il percorso per giungere alla legale circolazione di beni immobili segue esclusivamente un iter di norme civilistiche (per alcuni versi opinabili e non supportate da costante ed univoco orientamento dottrinario e giurisprudenziale), può presentare lacune e dare adito ad orientamenti contrari (ed in quanto tali comunque non sanzionabili) che non consentono il raggiungimento dell’ obiettivo perseguito; laddove, invece, un’ attenta analisi delle sole norme edilizie (con le prescrizioni, limitazioni e sanzioni ivi disciplinate) avrebbe comportato, probabilmente, un risultato più certo per l’interprete del diritto.

Alla luce delle considerazioni svolte, nella redazione degli atti inter vivos il Notaio  è tenuto – a pena di nullità –  all’ inserimento  delle menzioni di legge, non solo e non tanto in ossequio ai mutevoli orientamenti giurisprudenziali civilistici, ma anche e soprattutto nel rispetto della normativa edilizia a regime.

Gennaro Fiordiliso

Di seguito, in allegato, si riporta il testo integrale della sentenza:

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