PRIMA CASA E REQUISITI

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03.08.18
L’immobile pre-posseduto oggettivamente o soggettivamente inidoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente non preclude l’accesso alle agevolazioni “prima casa”. Il punto sull’orientamento della giurisprudenza
Con l’ordinanza n. 18098 del 10 luglio 2018 la Cassazione interviene nuovamente per ribadire che “in tema di agevolazioni prima casa l’idoneità della casa di abitazione pre-posseduta va valutata sia in senso oggettivo che in senso soggettivo”.

L’ordinanza costituisce occasione per fare il punto sul requisito della non “prepossidenza” di un immobile abitativo nel comune in cui è situata la casa da acquistare con il beneficio prima richiamato, quale presupposto che condiziona l’accesso all’agevolazione ai sensi del comma 1 lettera b) della nota IIbis all’art. 1 della tariffa allegata al DPR 131/1986.

Bisogna ricordare che, originariamente, la destinazione ad abitazione principale dell’immobile acquistato e la dichiarazione in ordine all’“impossidenza” di altro immobile idoneo ad abitazione costituivano requisiti d’accesso al regime premiale. Parallelamente secondo la normativa all’epoca vigente (allora temporanea), la sanatoria dalla decadenza era anch’essa subordinata alla destinazione ad abitazione principale, nell’ipotesi di cessione dell’immobile agevolato prima del decorso del quinquennio e successivo riacquisto [1].

In seguito, la disciplina così delineata fu introdotta a regime e modificata con la specifica individuazione dei diritti oggetto dell’acquisto agevolato (proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione) e con l’eliminazione della condizione relativa alla necessaria destinazione dell’immobile ad abitazione principale. Al fine di accedere al regime premiale era dunque necessario che l’immobile acquistato fosse situato nel comune di residenza dell’acquirente e fosse l’unico cespite idoneo ad abitazione posseduto dallo stesso soggetto [2].

I requisiti per l’applicazione dell’agevolazione sono stati poi ulteriormente modificati con l’eliminazione della dichiarazione in ordine alla non possidenza di altro immobile idoneo ad abitazione, prescritta per l’accesso al beneficio, e l’introduzione della disciplina tutt’ora vigente.

Le modifiche succedutesi nel tempo e, in particolare, la sostituzione del requisito dell’idoneità abitativa con quello dell’oggettiva destinazione del bene a finalità abitative erano volte a superare una certa interpretazione delle disposizioni agevolative. La giurisprudenza di legittimità, infatti, ha inteso il requisito dell’idoneità dell’abitazione in senso soggettivo con riferimento alle esigenze del singolo acquirente, nel presupposto che l’immobile dovesse, in quanto l’unico idoneo, essere comunque destinato ad abitazione. L’accertamento di tale requisito in concreto implicava una valutazione inevitabilmente “discrezionale” delle circostanze che rendessero o meno inidoneo ad abitazione un immobile già posseduto, con la conseguenza che l’agevolazione veniva concessa anche nell’ipotesi in cui il soggetto acquirente fosse già proprietario di un immobile a destinazione abitativa concretamente inidoneo a soddisfare le proprie esigenze. Da qui il tentativo di rendere il più possibile oggettive le condizioni cui subordinare l’accesso al beneficio.

Già dal momento dell’introduzione del requisito dell’idoneità dell’immobile posseduto (ad opera della l. 75/1993), l’amministrazione finanziaria aveva affermato che non fossero utilizzabili parametri di ordine soggettivo, riferiti cioè a valutazioni relative alla composizione del nucleo familiare e ad ogni altro tipo di esigenza dell’acquirente. Secondo l’A.F., avverso un’interpretazione soggettiva, militava l’evidente carenza di una specifica disposizione normativa: la legge non recava alcun parametro che potesse indurre a collegare l’idoneità dell’abitazione ai bisogni della famiglia [3].

La posizione dell’amministrazione, secondo la dottrina, era dettata dall’esigenza di evitare accertamenti fortemente discrezionali di ostacolo all’uniforme applicazione della norma [4].

Le modifiche operate più di recente alla disciplina dell’agevolazione, avevano dunque lo scopo di eliminare ogni possibile dubbio circa le caratteristiche dell’immobile già posseduto dall’acquirente, conformemente alla natura dell’imposta di registro quale imposta d’atto. L’applicazione di tale tributo si fonda infatti su elementi di natura documentale. L’utilizzo di un criterio fattuale, quale quello dell’idoneità, che richiede non di rado indagini extra documentali, non si inseriva in maniera armonica nella disciplina del tributo [5].

Nonostante il mutato quadro disciplinare la giurisprudenza, nel solco del precedente indirizzo pur riferito alla normativa previgente [6], ha continuato ad affermare, con riferimento all’immobile pre-posseduto, che la verifica, in ordine alla sua idoneità all’uso abitativo, sia sotto il profilo oggettivo che soggettivo, potesse continuare ad effettuarsi allo scopo di superare eventualmente la condizione ostativa di cui al comma 1, lettera b) della nota IIbis all’art. 1 della tariffa allegata al DPR 131/1986. In relazione alla impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione la giurisprudenza ha infatti affermato che la successiva normativa, lungi dall’introdurre un requisito nuovo, doveva invece considerarsi meramente interpretativa di quella precedente, senza alcuna deroga al principio di irretroattività [7].

In senso contrario l’Amministrazione finanziaria [8] argomentando dalla lettera della disposizione di cui alla menzionata nota II-bis, ha ribadito il suo precedente orientamento ritenendo che il riferimento ivi operato alla “casa di abitazione” dovesse interpretarsi solo oggettivamente, in quanto “non è richiesta dalla norma la verifica del concreto utilizzo che dell’immobile viene fatto né con riferimento alle case di abitazione che il contribuente già possiede e che possono precludere l’accesso all’agevolazione né con riferimento all’immobile che si intende acquistare”.

È in questo quadro che s’inseriscono l’ordinanza in commento e una sentenza [9] di qualche mese precedente. Entrambe le pronunce, infatti, recepiscono l’orientamento fin qui propugnato dalla Cassazione e affermano, con riferimento all’attuale disciplina, che la “pre-possidenza” di immobile abitativo situato nello stesso comune in cui è ubicato il cespite da acquistare con il beneficio può non risultare ostativa all’accesso al beneficio laddove per circostanze oggettive o soggettive il primo immobile non sia idoneo all’abitazione.

Questa interpretazione, com’è ovvio, lascia dei dubbi in ordine all’individuazione delle circostanze concrete (in particolare di quelle soggettive) che portino ad escludere l’idoneità abitativa dell’immobile pre-posseduto situato nello stesso Comune. La valutazione, dunque, non può che essere effettuata caso per caso.

In base alle indicazioni che emergono dall’ordinanza in commento e dalla precedente giurisprudenza la questione riguarda in modo particolare il piano della prova: il contribuente che voglia superare la condizione ostativa di cui alla lettera b) della nota IIbis più volte menzionata deve provare la concreta inidoneità abitativa dell’immobile preposseduto dal punto di vista oggettivo (ad es. inabitabilità) o soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative).

Pur nell’incertezza, è dato ritenere che l’inidoneità abitativa non possa essere riconosciuta per circostanze che dipendono dalla volontà del soggetto acquirente, ad esempio per la destinazione ad uso diverso da quello abitativo concretamente impartita dal proprietario dell’immobile [10].

Secondo una recentissima pronuncia, l’inidoneità deve ritenersi, invece, sussistente, nel caso in cui l’immobile sia locato a terzi allorché il contratto di locazione sia regolarmente registrato e non sia maliziosamente preordinato a creare lo stato di indisponibilità della “casa di abitazione” pre-posseduta. Ciò in quanto, secondo la Cassazione, la necessità abitativa deve essere valutata con riferimento alla data della stipula del contratto di acquisto dell’immobile in relazione al quale si richiede il beneficio e la situazione di un soggetto proprietario di un immobile locato a terzi è assimilabile, ai fini di cui qui si discute, a quella in cui versa il contribuente già titolare della nuda proprietà di altro immobile. Anche in tale ultimo caso si ha un vincolo giuridico (ancorchè di natura reale) ed una conseguente impossidenza temporanea dell’alloggio [11].

In ultimo è opportuno chiarire che la verifica in ordine all’idoneità abitativa, in base all’orientamento della giurisprudenza, non riguarda l’immobile da agevolare al fine di considerare non verificata la condizione ostativa di cui alla lettera c) della nota II bis più volte menzionata. In altri termini per l’immobile oggetto del beneficio non rileva l’idoneità abitativa in concreto (dal punto di vista soggettivo e oggettivo) e, conseguentemente, non si può invocare l’inidoneità dell’immobile già acquistato con l’agevolazione per acquisire un nuovo immobile “reiterando” il beneficio.

In base all’attuale e alla precedente normativa, infatti, non è possibile fruire due volte dello stesso regime premiale [12]. Da ultimo, sul punto, la giurisprudenza richiama a conforto della correttezza di tale interpretazione le disposizioni contenute nella legge di stabilità 2016 (art. 1, comma 55 della legge 28 dicembre 2015, n. 208) poiché tali disposizioni (che hanno introdotto nella nota II bis il comma 4 bis) consentono «al soggetto titolare di casa acquistata con le agevolazioni “prima casa” di procedere all’acquisto di altra casa agevolata a condizione che alieni la casa pre-posseduta entro un anno dalla data del relativo acquisto» [13] [14].

Susanna Cannizzaro

03.08.18
L’immobile pre-posseduto oggettivamente o soggettivamente inidoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente non preclude l’accesso alle agevolazioni “prima casa”. Il punto sull’orientamento della giurisprudenza
Con l’ordinanza n. 18098 del 10 luglio 2018 la Cassazione interviene nuovamente per ribadire che “in tema di agevolazioni prima casa l’idoneità della casa di abitazione pre-posseduta va valutata sia in senso oggettivo che in senso soggettivo”.

L’ordinanza costituisce occasione per fare il punto sul requisito della non “prepossidenza” di un immobile abitativo nel comune in cui è situata la casa da acquistare con il beneficio prima richiamato, quale presupposto che condiziona l’accesso all’agevolazione ai sensi del comma 1 lettera b) della nota IIbis all’art. 1 della tariffa allegata al DPR 131/1986.

Bisogna ricordare che, originariamente, la destinazione ad abitazione principale dell’immobile acquistato e la dichiarazione in ordine all’“impossidenza” di altro immobile idoneo ad abitazione costituivano requisiti d’accesso al regime premiale. Parallelamente secondo la normativa all’epoca vigente (allora temporanea), la sanatoria dalla decadenza era anch’essa subordinata alla destinazione ad abitazione principale, nell’ipotesi di cessione dell’immobile agevolato prima del decorso del quinquennio e successivo riacquisto [1].

In seguito, la disciplina così delineata fu introdotta a regime e modificata con la specifica individuazione dei diritti oggetto dell’acquisto agevolato (proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione) e con l’eliminazione della condizione relativa alla necessaria destinazione dell’immobile ad abitazione principale. Al fine di accedere al regime premiale era dunque necessario che l’immobile acquistato fosse situato nel comune di residenza dell’acquirente e fosse l’unico cespite idoneo ad abitazione posseduto dallo stesso soggetto [2].

I requisiti per l’applicazione dell’agevolazione sono stati poi ulteriormente modificati con l’eliminazione della dichiarazione in ordine alla non possidenza di altro immobile idoneo ad abitazione, prescritta per l’accesso al beneficio, e l’introduzione della disciplina tutt’ora vigente.

Le modifiche succedutesi nel tempo e, in particolare, la sostituzione del requisito dell’idoneità abitativa con quello dell’oggettiva destinazione del bene a finalità abitative erano volte a superare una certa interpretazione delle disposizioni agevolative. La giurisprudenza di legittimità, infatti, ha inteso il requisito dell’idoneità dell’abitazione in senso soggettivo con riferimento alle esigenze del singolo acquirente, nel presupposto che l’immobile dovesse, in quanto l’unico idoneo, essere comunque destinato ad abitazione. L’accertamento di tale requisito in concreto implicava una valutazione inevitabilmente “discrezionale” delle circostanze che rendessero o meno inidoneo ad abitazione un immobile già posseduto, con la conseguenza che l’agevolazione veniva concessa anche nell’ipotesi in cui il soggetto acquirente fosse già proprietario di un immobile a destinazione abitativa concretamente inidoneo a soddisfare le proprie esigenze. Da qui il tentativo di rendere il più possibile oggettive le condizioni cui subordinare l’accesso al beneficio.

Già dal momento dell’introduzione del requisito dell’idoneità dell’immobile posseduto (ad opera della l. 75/1993), l’amministrazione finanziaria aveva affermato che non fossero utilizzabili parametri di ordine soggettivo, riferiti cioè a valutazioni relative alla composizione del nucleo familiare e ad ogni altro tipo di esigenza dell’acquirente. Secondo l’A.F., avverso un’interpretazione soggettiva, militava l’evidente carenza di una specifica disposizione normativa: la legge non recava alcun parametro che potesse indurre a collegare l’idoneità dell’abitazione ai bisogni della famiglia [3].

La posizione dell’amministrazione, secondo la dottrina, era dettata dall’esigenza di evitare accertamenti fortemente discrezionali di ostacolo all’uniforme applicazione della norma [4].

Le modifiche operate più di recente alla disciplina dell’agevolazione, avevano dunque lo scopo di eliminare ogni possibile dubbio circa le caratteristiche dell’immobile già posseduto dall’acquirente, conformemente alla natura dell’imposta di registro quale imposta d’atto. L’applicazione di tale tributo si fonda infatti su elementi di natura documentale. L’utilizzo di un criterio fattuale, quale quello dell’idoneità, che richiede non di rado indagini extra documentali, non si inseriva in maniera armonica nella disciplina del tributo [5].

Nonostante il mutato quadro disciplinare la giurisprudenza, nel solco del precedente indirizzo pur riferito alla normativa previgente [6], ha continuato ad affermare, con riferimento all’immobile pre-posseduto, che la verifica, in ordine alla sua idoneità all’uso abitativo, sia sotto il profilo oggettivo che soggettivo, potesse continuare ad effettuarsi allo scopo di superare eventualmente la condizione ostativa di cui al comma 1, lettera b) della nota IIbis all’art. 1 della tariffa allegata al DPR 131/1986. In relazione alla impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione la giurisprudenza ha infatti affermato che la successiva normativa, lungi dall’introdurre un requisito nuovo, doveva invece considerarsi meramente interpretativa di quella precedente, senza alcuna deroga al principio di irretroattività [7].

In senso contrario l’Amministrazione finanziaria [8] argomentando dalla lettera della disposizione di cui alla menzionata nota II-bis, ha ribadito il suo precedente orientamento ritenendo che il riferimento ivi operato alla “casa di abitazione” dovesse interpretarsi solo oggettivamente, in quanto “non è richiesta dalla norma la verifica del concreto utilizzo che dell’immobile viene fatto né con riferimento alle case di abitazione che il contribuente già possiede e che possono precludere l’accesso all’agevolazione né con riferimento all’immobile che si intende acquistare”.

È in questo quadro che s’inseriscono l’ordinanza in commento e una sentenza [9] di qualche mese precedente. Entrambe le pronunce, infatti, recepiscono l’orientamento fin qui propugnato dalla Cassazione e affermano, con riferimento all’attuale disciplina, che la “pre-possidenza” di immobile abitativo situato nello stesso comune in cui è ubicato il cespite da acquistare con il beneficio può non risultare ostativa all’accesso al beneficio laddove per circostanze oggettive o soggettive il primo immobile non sia idoneo all’abitazione.

Questa interpretazione, com’è ovvio, lascia dei dubbi in ordine all’individuazione delle circostanze concrete (in particolare di quelle soggettive) che portino ad escludere l’idoneità abitativa dell’immobile pre-posseduto situato nello stesso Comune. La valutazione, dunque, non può che essere effettuata caso per caso.

In base alle indicazioni che emergono dall’ordinanza in commento e dalla precedente giurisprudenza la questione riguarda in modo particolare il piano della prova: il contribuente che voglia superare la condizione ostativa di cui alla lettera b) della nota IIbis più volte menzionata deve provare la concreta inidoneità abitativa dell’immobile preposseduto dal punto di vista oggettivo (ad es. inabitabilità) o soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative).

Pur nell’incertezza, è dato ritenere che l’inidoneità abitativa non possa essere riconosciuta per circostanze che dipendono dalla volontà del soggetto acquirente, ad esempio per la destinazione ad uso diverso da quello abitativo concretamente impartita dal proprietario dell’immobile [10].

Secondo una recentissima pronuncia, l’inidoneità deve ritenersi, invece, sussistente, nel caso in cui l’immobile sia locato a terzi allorché il contratto di locazione sia regolarmente registrato e non sia maliziosamente preordinato a creare lo stato di indisponibilità della “casa di abitazione” pre-posseduta. Ciò in quanto, secondo la Cassazione, la necessità abitativa deve essere valutata con riferimento alla data della stipula del contratto di acquisto dell’immobile in relazione al quale si richiede il beneficio e la situazione di un soggetto proprietario di un immobile locato a terzi è assimilabile, ai fini di cui qui si discute, a quella in cui versa il contribuente già titolare della nuda proprietà di altro immobile. Anche in tale ultimo caso si ha un vincolo giuridico (ancorchè di natura reale) ed una conseguente impossidenza temporanea dell’alloggio [11].

In ultimo è opportuno chiarire che la verifica in ordine all’idoneità abitativa, in base all’orientamento della giurisprudenza, non riguarda l’immobile da agevolare al fine di considerare non verificata la condizione ostativa di cui alla lettera c) della nota II bis più volte menzionata. In altri termini per l’immobile oggetto del beneficio non rileva l’idoneità abitativa in concreto (dal punto di vista soggettivo e oggettivo) e, conseguentemente, non si può invocare l’inidoneità dell’immobile già acquistato con l’agevolazione per acquisire un nuovo immobile “reiterando” il beneficio.

In base all’attuale e alla precedente normativa, infatti, non è possibile fruire due volte dello stesso regime premiale [12]. Da ultimo, sul punto, la giurisprudenza richiama a conforto della correttezza di tale interpretazione le disposizioni contenute nella legge di stabilità 2016 (art. 1, comma 55 della legge 28 dicembre 2015, n. 208) poiché tali disposizioni (che hanno introdotto nella nota II bis il comma 4 bis) consentono «al soggetto titolare di casa acquistata con le agevolazioni “prima casa” di procedere all’acquisto di altra casa agevolata a condizione che alieni la casa pre-posseduta entro un anno dalla data del relativo acquisto» [13] [14].

Susanna Cannizzaro