Cass. 9 ottobre 2018, n. 24923
La Corte di Cassazione, Sez. II Civile, con sentenza 9 ottobre 2018, n. 24923, affronta la questione della sussistenza della condizione di reciprocità per gli acquisti immobiliari da parte di società svizzere, ricordando come, secondo la legislazione elvetica – e, in particolare, l’art. 2, comma 2, lett. a) della legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone non residenti in Svizzera del 16 dicembre 1983 (LAFE) – tali acquisti non necessitino di autorizzazione solo laddove il bene sia adibito a stabilimento permanente di un commercio, di un’industria di un’altra impresa esercitata in forma commerciale, di un’azienda artigianale o di una libera professione.
In particolare, il caso riguarda la nullità di un contratto di compravendita con cui una società anonima svizzera acquistava un immobile in Italia. Sia il Tribunale di Como che la Corte d’Appello di Milano avevano dichiarato l’invalidità del contratto, per violazione dell’art. 16 delle preleggi, rilevando come, in base alla previsione del citato art. 2, comma 2, lett. a) della legge elvetica del 1983, l’acquisto da parte di persone non residenti in Svizzera non necessita di autorizzazione se il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un’industria di un’altra impresa esercitata in forma commerciale, di un’azienda artigianale o di una libera professione.
Ne consegue che la condizione di reciprocità è da intendersi rispettata in Italia solo se l’immobile acquisito sia destinato ad una delle suddette attività, cosa che, nel caso di specie, non risulta esser mai avvenuta; né la società ricorrente ha indicato, in sede di ricorso, elementi da cui desumere il contrario.
Ne consegue, quindi, il rigetto del ricorso e la sostanziale conferma delle pronunce del Tribunale e della Corte d’Appello che avevano dichiarato la nullità della compravendita.
Sotto tale profilo, deve ricordarsi come parte minoritaria della dottrina abbia ricondotto le conseguenze della mancata verifica della reciprocità sul negozio giuridico stipulato dallo straniero, nell’alveo dell’inefficacia, in quanto non sussisterebbe alcuna delle cause della nullità previste dall’art. 1418, c.c. (Baralis, La condizione di reciprocità, in AA.VV., La condizione di reciprocità. La riforma del sistema italiano di diritto internazionale privato. Aspetti di interesse notarile, Milano, 2001, 50 ss.; Cianci, Soggetto straniero e attività negoziale, Milano, 2007, 60 ss.). Un’inefficacia che, inoltre, opererebbe solo nell’ordinamento italiano ma non all’estero (Cianci, Soggetto straniero e attività negoziale, cit., 61), e che perdurerebbe sino a quando la reciprocità non venisse successivamente a realizzarsi, venendo in tal caso retroattivamente meno (Baralis, La condizione di reciprocità, cit., 57 ss.).
Ma, per l’opinione prevalente e alla quale prudenzialmente appare preferibile rifarsi, la condizione o la riserva di reciprocità, ossia la possibilità da parte del cittadino italiano di esercitare nel Paese di appartenenza del cittadino straniero lo stesso diritto, è elemento fondante e necessario affinché lo straniero acquisti la capacità giuridica relativamente a quel diritto, con l’ovvia conseguenza della radicale nullità del negozio giuridico intervenuto in difetto di detta condizione, nullità che non può essere sanata né mediante convalida, né mediante autorizzazione, essendo all’incapace giuridico negato di essere titolare del rapporto, nemmeno a mezzo di rappresentante (A.A.V.V., La nuova legge sull’immigrazione, Quaderni di Diritto e Giustizia, Milano, 2003; A.A.V.V., Il nuovo diritto dell’immigrazione – Profili sostanziali e procedurali – Casi e quesiti, Milano, 200; Biscottini, Il principio di reciprocità nell’ordinamento italiano, in Riv. dir. int., 1966, 40 e ss.; Bianca, Diritto Civile, Milano, 1984; Calò, Il principio di reciprocità, Milano, 1994, 198; Id., Nuova disciplina della condizione dello straniero, Milano, 2000; Galoppini, Acquisti immobiliari dello straniero e condizione di reciprocità, Dir. Fam., 1998, 186; Novario, Acquisto immobiliare in Italia del cittadino elvetico: problemi di “reciprocità”, in Riv. Not., 1999, 831; Ockl, Brevi note in tema di iscrizione presso il registro imprese di soggetti stranieri, in Studi e materiali, 2005, 599; Rescigno, Capacità giuridica voce, in Nss. D.I., Torino, 1980, 218 e ss., Id., Gli acquisti in Italia dello straniero, in Riv. dir. comm., 1983, p. 169; Toriello, La condizione dello straniero – Profili di diritto comparato e comunitario (Biblioteca giuridica – Raccolta da G. Alpa e P. Zatti), Padova, 1997, 263).
Sotto altro profilo la Suprema Corte ricorda come la sentenza della corte territoriale non sia stata impugnata nella parte in cui ha ritenuto che, nella specie, trovi applicazione l’articolo 16 delle preleggi e, più specificamente, la legislazione svizzera vigente al momento del contratto e dell’introduzione della lite e che pertanto, tale passaggio della decisione è passato in giudicato.
Questione, tale ultima, sulla quale un intervento della Cassazione sarebbe stato più che auspicabile, dato che, sia pur dovendosi suggerire l’adesione all’interpretazione più restrittiva, resta aperto il problema della riconducibilità all’art. 16 disp. prel. c.c. di quelle ipotesi in cui l’ordinamento estero non precluda tout court la possibilità di compiere una determinata attività giuridica da parte dello straniero, bensì la subordini – proprio come nel caso della Svizzera – ad autorizzazione.
Autorevole dottrina ha in passato sostenuto come la circostanza che l’acquisto non sia di per sé inibito ma solo soggetto ad autorizzazione non impedisca di considerare verificata la condizione reciprocità (Casu, Per una revisione della condizione di reciprocità alla luce dei trattati internazionali, cit., ma anche Biscottini, Diritto amministrativo internazionale, II, Padova, 1966, 63 e ss.; Tondo, Acquisto immobiliare dello straniero e reciprocità, in Foro It., 1984, V, 236 ss.), ma la posizione del Ministero non sembra esser dello stesso segno, pur limitandosi quest’ultimo a richiamare la necessità di un’autorizzazione imposta dalla legge federale, che ovviamente non trova una corrispondenza nel nostro ordinamento (in tal senso la Scheda del MAE dell’agosto 2014): con il che la questione di fondo, se sia verificata o meno la reciprocità, resta in definitiva di incerta soluzione.
Un’apertura in tale senso era, tuttavia, pervenuta in tempi recenti dallo stesso MAE (Risposta da parte del Servizio Contenzioso Diplomatico, pubblicata in CNN Notizie dell’8 febbraio 2013) che ha affermato che nella verifica della sussistenza della condizione di reciprocità il Ministero procede alla verifica della legislazione dello stato di provenienza della persona a prescindere dalle disposizioni di dettaglio o dei singoli requisiti richiesti dalle autorità straniere. Nella sostanza ai fini della verifica della sussistenza della condizione di reciprocità bisognerebbe, quindi, tener conto solo della capacità giuridica di compiere negozi e non anche di limitazioni poste da altre autorità che non impedirebbero il verificarsi della suddetta condizione.
Un’interpretazione che avrebbe permesso di risolvere definitivamente la questione della sussistenza della reciprocità con i Paesi le cui legislazioni nazionali consentono agli stranieri di compiere atti, previo tuttavia rilascio di autorizzazioni governative. Senonché, rispetto a questa presa di posizione, ve ne ha fatto seguito una successiva nella quale si è ritornati alla soluzione secondo cui non risulta verificata la condizione di reciprocità, laddove la legge straniera preveda la necessità di un’autorizzazione ministeriale o governativa, che abbia finalità di controllo sugli acquisti di beni immobili o di partecipazioni sociali da parte di stranieri.
In definitiva, la questione di fondo resta aperta: ma, almeno sino a quando non vi sarà un pronunciamento della Suprema Corte in materia, è sconsigliabile discostarsi dalle indicazioni del Ministero, l’unico, peraltro, competente a fornire risposte in tema di reciprocità (art. 1, comma 1, d.p.r. 31 agosto 1999 n. 394, Regolamento recante norme di attuazione del testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero, a norma dell’articolo 1, comma 6, del decreto legislativo 25 luglio 1998, n. 286: “Ai fini dell’accertamento della condizione di reciprocità, nei casi previsti dal testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero, di seguito denominato: «testo unico», il Ministero degli affari esteri, a richiesta, comunica ai notai ed ai responsabili dei procedimenti amministrativi che ammettono gli stranieri al godimento dei diritti in materia civile i dati relativi alle verifiche del godimento dei diritti in questione da parte dei cittadini italiani nei Paesi d’origine dei suddetti stranieri”).
Un’ultima considerazione attiene, infine agli atti con provenienze risalenti nel tempo: in questi casi è necessario verificare quale fosse, al momento dell’acquisto da parte dello straniero, lo stato della reciprocità con il Paese di provenienza.
24 ottobre 2018
Daniela Boggiali e Antonio Ruotolo
***
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SECONDA SEZIONE CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
LINA MATERA – Presidente
SERGIO GORJAN – Consigliere
ELISA PICARONI – Consigliere
GIUSEPPE DONGIACOMO – Consigliere
DARIO CAVALLARI – Relatore
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso 8057-2014 proposto da:
ALFA A.G.
– ricorrente –
contro
TIZIO
– controricorrente –
CAIO
– intimato –
avverso la sentenza della CORTE DI APPELLO di MILANO n. 638/2013;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18 aprile 2018 dal Dott. DARIO CAVALLARI;
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato l’11 gennaio 2003 TIZIO e CAIO hanno convenuto in giudizio davanti al Tribunale di Como il fratello SEMPRONIO e la ALFA A.G., chiedendo fosse dichiarata la nullità del contratto di compravendita con il quale il 24 aprile 1999 la loro defunta madre aveva disposto di un immobile in … in favore della summenzionata società in quanto sarebbero difettati i requisiti previsti dall’articolo 16 preleggi con riferimento alle condizioni di reciprocità.
In subordine, gli attori hanno domandato fosse accertato che il contratto simulava una donazione in favore del fratello.
Si sono costituiti convenuti, quali hanno eccepito l’incompetenza e il difetto di giurisdizione del giudice adito e hanno domandato il rigetto delle domande degli attori.
Il Tribunale di Como, con sentenza n. 1452/2006, ha dichiarato la nullità del contratto oggetto di causa.
La ALFA A.G. ha proposto appello con citazione notificata il 25 maggio 2007.
Si è costituito il solo TIZIO, chiedendo la conferma della sentenza impugnata.
La Corte di Appello di Milano, con sentenza n. 638/ 2013, ha rigettato l’appello.
La ALFA A.G. ha proposto ricorso per cassazione sulla base di due motivi.
Il solo TIZIO ha resistito con controricorso.
1. Con il primo ed il secondo motivo che, stante la stretta connessione, vanno trattati congiuntamente, la società ricorrente lamenta la violazione dell’articolo 16 delle disposizioni sulla legge in generale, dell’articolo 2, comma 2, lettera A, della legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone non residenti in Svizzera del 16 dicembre 1983 e dell’articolo 2697 c.c.
In particolare, ad avviso di parte ricorrente, la corte territoriale avrebbe errato nell’interpretare la normativa svizzera nel senso che questa avrebbe imposto allo straniero che volesse esercitare in territorio elvetico l’attività imprenditoriale di svolgerla entro un certo termine nell’immobile acquistato a tal fine e di essere in possesso dei requisiti amministrativi a ciò necessari.
Infatti, la legge federale svizzera sull’acquisto di fondi ad opera di persone non residenti in Svizzera del 16 dicembre 1983 non prescriveva alcun termine entro il quale l’impresa straniera avrebbe dovuto impiantare la sua sede od ottenere l’autorizzazione per la propria attività.
Al contrario, l’articolo 25 della stessa legge disciplinava proprio le modalità di accertamento successivo “dell’obbligo dell’autorizzazione”.
Pertanto, la condizione di reciprocità doveva considerarsi rispettata in Italia se lo scopo originario dell’acquisto fosse stato quello di impiantare nell’immobile la detta attività, a prescindere dalla data in cui ciò sarebbe dovuto avvenire o l’acquirente avesse ottenuto l’iscrizione nel registro delle imprese. Ne conseguiva che solo ove fosse successivamente emerso che lo scopo originario dell’acquirente straniero era diverso da quello dichiarato si sarebbe verificata una nullità originaria o sopravvenuta del contratto.
Inoltre, ad avviso della società ricorrente, la corte territoriale avrebbe errato nel porre a suo carico l’onere di dimostrare la propria iscrizione nel registro delle imprese italiano e di avere di fatto destinato l’immobile allo scopo dichiarato nel contratto.
Preliminarmente si rileva che la sentenza della corte territoriale non è stata impugnata nella parte in cui ha ritenuto che, nella specie, trovi applicazione l’articolo 16 delle preleggi e, più specificamente, la legislazione svizzera vigente al momento del contratto e dell’introduzione della lite.
Pertanto, tale passaggio della decisione è passato in giudicato.
Se ne ricava che, come affermato dalla Corte di Appello di Milano, la controversia va decisa alla luce del disposto dell’articolo 2, comma 2, lettera a) della legge federale svizzera sull’acquisto di fondi ad opera di persone non residenti in Svizzera del 16 dicembre 1983, la quale stabilisce che l’acquisto non necessita di autorizzazione se il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un’industria di un’altra impresa esercitata in forma commerciale, di un’azienda artigianale o di una libera professione.
Perciò, esclusivamente in presenza di tali condizioni sussiste, ai sensi della normativa in questione, il diritto di una società italiana di acquistare un immobile in territorio svizzero e, quindi, è rispettata la reciprocità.
Venendo all’esame del ricorso, se ne evidenzia l’infondatezza.
Infatti, la corte territoriale non ha assolutamente affermato che la legge svizzera avrebbe imposto allo straniero che volesse esercitare in territorio elvetico l’attività imprenditoriale di svolgerla entro un certo termine nell’immobile acquistato e di essere pure in possesso, entro lo stesso termine, dei requisiti amministrativi a ciò necessari.
La Corte di Appello di Milano si è limitata a ritenere provato, sulla base dell’istruttoria svolta in primo grado, le cui risultanze non erano state contestate in appello, che “l’immobile non sia mai stato adibito a sede dell’impresa, odierna società appellante”.
Ha, pertanto, respinto la tesi della società ricorrente sulla base di un accertamento in concreto della insussistenza della destinazione del bene all’attività di impresa, senza interpretare la legge elvetica nel senso che avrebbe imposto di utilizzare il cespite per fini aziendali o di ottenere autorizzazioni amministrative entro una certa data.
La circostanza che la corte territoriale abbia pure sostenuto che incombesse sulla società ricorrente l’onere di allegare e provare l’iscrizione nel registro della camera di commercio in Italia non incide sulla decisione della controversia, benché una simile affermazione non possa essere in astratto condivisa.
In base ai principi generali, l’onere di provare il mancato rispetto della condizione di reciprocità grava, in una fattispecie come quella in esame, su chi agisce in giudizio perché sia dichiarato nullo il contratto avente ad oggetto la vendita di un immobile sito in Italia in favore di una società svizzera.
Così come l’esistenza della condizione di reciprocità prevista dall’articolo 16 delle preleggi, ponendosi come fatto costitutivo del diritto azionato dallo straniero, deve da lui essere provata in caso di contestazione (Cass., Sez. 3, n. 12978 del 20 dicembre 1995), allo stesso modo, quindi, ove l’acquirente straniero sia convenuto per accertare il mancato rispetto di detta condizione, è l’attore a dovere dimostrare tale circostanza, rappresentando essa il fatto costitutivo del suo assunto.
Peraltro, nulla impedisce al giudice del merito di avvalersi di tutte le risultanze istruttorie ritualmente acquisite agli atti, a prescindere dalla relativa provenienza.
Nella specie, la Corte di Appello di Milano ha accertato che la società ricorrente non aveva svolto attività imprenditoriale in Italia e la ALFA S.A. non ha specificamente indicato quali elementi, da cui desumere il contrario, non sarebbero stati valutati dalla corte territoriale, con la conseguenza che, a prescindere dalle considerazioni sulla ripartizione dell’onere della prova, la relativa statuizione è da reputare legittimamente emessa.
2. Il ricorso va, pertanto, rigettato.
3. Le spese di lite seguono la soccombenza ex articolo 91 c.p.c. e sono liquidate come in dispositivo.
Sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi dell’articolo 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’articolo 13 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dell’obbligo di versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata, trattandosi di ricorso per cassazione la cui notifica si è perfezionata successivamente alla data del 30 gennaio 2013 (Cass., Sez. 6 – 3, sentenza n. 14515 del 10 luglio 2015).
P.Q.M.
La Corte,
rigetta il ricorso;
condanna la società ricorrente a rifondere le spese di lite in favore del controricorrente, che liquida in complessivi € 3.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre accessori ex lege e spese generali nella misura del 15%;
ai sensi dell’articolo 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’articolo 1, comma 17, legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione II Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 18 aprile 2018.
Daniela Boggiali e Antonio Ruotolo