Cassazione, sentenza 11 aprile 2017, n. 9314, sez. II civile
CONTRATTI IN GENERE – SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO – RISOLUZIONE DEL CONTRATTO – PER ECCESSIVA ONEROSITA’ – CONTRATTO CON PRESTAZIONI CORRISPETTIVE – Avvenimenti straordinari e imprevedibili – Valutazione del giudice di merito – Incensurabilità in sede di legittimità – Limiti – Eccessiva onerosità di contratto preliminare di vendita di bene immobile – Criteri – Fattispecie.
Ai fini della risoluzione del contratto preliminare di vendita di un bene immobile per eccessiva onerosità sopravvenuta, verificatasi nello spazio di tempo intercorso fra la conclusione del preliminare e la sua esecuzione, non costituiscono avvenimenti straordinari ed imprevedibili – la cui sussistenza è riservata all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se immune da vizi di motivazione – l’aumento progressivo di valore dell’immobile e la crescente svalutazione della moneta, trattandosi di eventi che rientrano nella comune alea contrattuale.
(Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione impugnata, che aveva escluso che il mutamento – da agricolo ad edificatorio e residenziale – del regime urbanistico dell’immobile promesso in vendita, sopravvenuto rispetto alla data di stipula del contratto preliminare, integrasse gli estremi per procedere alla risoluzione del preliminare medesimo ex art. 1467 c.c.).
CONTRATTI IN GENERE – CONTRATTO PRELIMINARE (COMPROMESSO) (NOZIONE, CARATTERI, DISTINZIONE) – ESECUZIONE SPECIFICA DELL’OBBLIGO DI CONCLUDERE IL CONTRATTO – Preliminare avente ad oggetto un terreno – Intervenuto mutamento della destinazione urbanistica del bene – Sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. – Ammissibilità – Fondamento – Condizioni.
In tema di esecuzione specifica di un contratto preliminare, il mutamento della destinazione urbanistica del terreno promesso in vendita (nella specie, da agricola ad edificatoria e residenziale), incidendo unicamente, senza mutarne la natura, sulla attitudine del bene ad una diversa utilizzazione o sfruttamento e, quindi, sulla utilità che da esso intende trarre il futuro proprietario, non costituisce ostacolo alla pronuncia ex art. 2932 c.c., a meno che non sia il promissario acquirente a dolersi della modifica.
CONTRATTI IN GENERE – CONTRATTO PRELIMINARE (COMPROMESSO) (NOZIONE, CARATTERI, DISTINZIONE) – ESECUZIONE SPECIFICA DELL’OBBLIGO DI CONCLUDERE IL CONTRATTO – Domanda ex art. 2932 c.c. – Preventiva costituzione in mora dell’obbligato – Necessità – Esclusione – Offerta formale della prestazione corrispettiva – Necessità – Esclusione.
L’esperimento dell’azione diretta ad ottenere, giusta l’art. 2932 c.c., una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso non è condizionato ad una preventiva costituzione in mora dell’obbligato a concludere il contratto, dovendosi l’interesse alla sua proposizione stabilire solo in base ad una situazione obiettiva di inadempimento, né il suo accoglimento è subordinato alla presentazione di un’offerta formale della controprestazione, ex artt. 1208 e 1209 c.c., essendo idonea anche la sola manifestazione di volontà del promissario acquirente, contenuta nell’atto di citazione, di corrispondere il residuo prezzo.