ANCORA IN TEMA DI PARZIALE DIFFORMITÀ URBANISTICA E TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE: LA CORTE DI CASSAZIONE, 9 DICEMBRE 2015, N. 24852 CONFERMA IL SUO PRECEDENTE INDIRIZZO
Introduzione.
La Corte di Cassazione, con la sentenza del 9 dicembre 2015, n. 24852 (1), è intervenuta in tema di parziale difformità urbanistica, statuendo che «Nel caso in cui l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva del giudice che ne ordina la conclusione della compravendita».
La vicenda oggetto di giudizio.
I fatti di causa risalgono a quando la società Alfa conviene in giudizio Tizio e Caio chiedendo l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare immobiliare che essa attrice, in qualità di promittente venditrice aveva stipulato con essi convenuti, quali promissari acquirenti.
Le decisioni del Tribunale e della Corte di Appello.
In primo grado, il Tribunale incaricato della decisione accoglie la domanda attorea disponendo il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. della proprietà immobiliare dalla società attrice ai convenuti, subordinandolo al pagamento in favore della prima – a saldo del prezzo – della somma di Euro (…), da eseguirsi entro quattro mesi dal passaggio in giudicato della sentenza.
Tale decisione viene poi confermata dalla Corte di Appello.
La causa giunge così innanzi alla Corte di Cassazione.
La sentenza della Corte di Cassazione, 9 dicembre 2015, n. 24852.
La Corte di Cassazione, fra i vari motivi di ricorso, è chiamata a pronunciarsi (esaminando il secondo motivo di gravame) sulla violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 cod. civ., per avere la Corte di Appello disposto il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile privo di regolarità urbanistica.
Tale doglianza è ritenuta infondata dalla Corte di Cassazione, attraverso una serie di argomenti che di seguito si riportano integralmente.
A giudizio della Corte di legittimità bisogna innanzitutto rilevare che «la nullità prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985 – derivando semplicemente dalla mancata indicazione nell’atto, da parte dell’alienante, degli estremi della concessione (ad edificare o in sanatoria) – rappresenta, al pari di quella contemplata dal precedente art. 17, una nullità formale, riconducibile – nel sistema generale dell’invalidità – all’art. 1418 c.c., u.c., in quanto la legge speciale eleva a requisito formale del contratto la presenza in esso di alcune dichiarazioni, la cui assenza comporta di per sé la nullità dell’atto, a prescindere cioè dalla regolarità dell’immobile che ne costituisce l’oggetto (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 8147 del 15/06/2000 (2), Rv. 537619).
In questa prospettiva, questa Corte Suprema ha affermato che la L. 28 febbraio 1985, n. 47, artt. 17 e 40 comminano la nullità degli atti tra vivi con i quali vengano trasferiti diritti reali su immobili ove essi non contengano la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia dell’immobile oggetto di compravendita, ovvero degli estremi della domanda di concessione in sanatoria, sanzionando specificamente la sola violazione di un obbligo formale, imposto al venditore al fine di porre l’acquirente di un immobile in condizione di conoscere le condizioni del bene acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla regolarità del bene stesso attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dalla concessione edilizia, ovvero dalla domanda di concessione in sanatoria. Pertanto nessuna invalidità deriva al contratto dalla difformità della realizzazione edilizia rispetto alla licenza o alla concessione e, in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche (Sez. 2, Sentenza n. 26970 del 07/12/2005 (3), Rv. 586080).
Più in particolare, secondo la giurisprudenza di questa Corte, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. civ. non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di un aumento, non consistente, della volumetria fuori terra realizzata, non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile), non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente venditore (nella specie, a sua volta acquirente dello stesso immobile in base a precedente rogito notarile) di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promissario acquirente (Sez. 2, Sentenza n. 20258 del 18/09/2009 (4), Rv. 609669; v. anche Sez. 2, Sentenza n. 8081 del 07/04/2014 (5), Rv. 630399, secondo cui, ai sensi dell’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, l’irregolarità urbanistica che non oltrepassa la soglia della parziale difformità dalla concessione – come, nella specie, la presenza di scala esterna – non impedisce l’emanazione della sentenza ex art. 2932 cod. civ., perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo)».
Con queste argomentazioni, ed alla stregua dei principi sopra richiamati, la Corte di Cassazione ritiene che «la previsione della nullità – e corrispondentemente, la preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva – non è applicabile nel caso di specie, in quanto si tratta di immobile costruito sulla base di regolare concessione edilizia, nel quale sono stati eseguite alcune modifiche interne non autorizzate, che non ne hanno mutato per nulla la volumetria». E che, comunque, in ogni caso, «si tratta di opere che sono state regolarizzate prima dell’emanazione della sentenza costitutiva dell’effetto traslativo della proprietà dell’immobile, essendo intervenuta concessione in sanatoria; ed è pacifico che qualora, successivamente al contratto preliminare, intervenga la concessione in sanatoria di eventuali abusi edilizi, rimane esclusa la sanzione della nullità per il successivo contratto definitivo di vendita (Sez. 2, Sentenza n. 9849 del 24/04/2007 (6), Rv. 596976)».
Conclusioni.
In conclusione, la sentenza della Corte di Cassazione del 9 dicembre 2015, n. 24852 merita di essere qui segnalata perché essa conferma l’orientamento già espresso in precedenti pronunce, secondo il quale quando l’irregolarità urbanistica non oltrepassa la soglia della parziale difformità dalla concessione, la stessa non osta al trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. della proprietà immobiliare, in quanto il corrispondente negozio di trasferimento non è nullo.