Quattro aspetti particolari nella lettura del pronunziato della Suprema Corte in ambito di preliminare di vendita
Corte di Cassazione, II sezione civile, sentenza n. 2196 del 30 gennaio 2020
Questa recente sentenza della Cassazione, elaborata su di una articolata ipotesi di preliminare di vendita, approfondisce e chiarisce alcuni basilari principi di diritto, riaffermando consolidati orientamenti giurisprudenziali e dottrinari in merito.
La lettura di questo pronunciato ci porta a soffermarci su quattro punti fondamentali che rientrano, a pieno titolo, nella fattispecie contrattuale del preliminare di vendita e che sono esaminati nella sentenza de quo:
1) L’eccezione d’inadempimento ex art. 1460c.c.;
2) La configurazione giuridica dell’anticipato possesso;
3) La funzione dell’agibilità/ abitabilità , anche alla luce della normativa a regime;
4) La possibilità di esperire l’azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932c.c., anche in presenza di reciproche eccezioni di inadempimento, con rideterminazione del prezzo in virtù dei vizi accertati.
Innanzitutto ben precisa la S.C. che, prima di esaminare le singole contestazioni in ordine alla decisione della Corte Territoriale, occorre sempre avere una visone d’insieme, complessiva, della vicenda: “i motivi, riferendosi tutti alla medesima circostanza, sono da trattare congiuntamente, per la evidente connessione argomentativa e logica che li avvince”. In tal modo si evince la volontà effettiva delle parti, lo scopo e l’intento che sottostanno alla creazione e alla formazione di un rapporto giuridico contrattuale.
Nell’analisi del caso la Corte di Cassazione rileva in primis la fondatezza dell’applicazione dell’art. 1460 c.c. anche in presenza di “reciproci inadempimenti”. Ancorché rubricato nella Sezione I del Capo XIV del Libro IV in tema di “risoluzione del contratto per inadempimento”, l’art. 1460 c.c. non produce mai l’effetto di risolvere il contratto, bensì, soltanto il legittimo rifiuto di adempiere la propria obbligazione e, quando le parti sono entrambe inadempienti si realizza una situazione di “quiescenza” che non può mai sfociare “ipso iure” nella risoluzione del contratto stesso, salvo termini essenziali o la particolare natura del contratto.
Il secondo argomento affrontato è relativo alla natura ed alla qualificazione dell’anticipato possesso realizzatosi in base ad un contratto obbligatorio (preliminare di vendita) sul quale la Corte si allinea completamente alla pronuncia a SS UU n. 7930 del 2008 : “tale principio non soffre deroga nei casi in cui il soggetto, che assume di essere possessore, abbia ricevuto il godimento dell’immobile per effetto di una convenzione negoziale, con la precisazione che, se la convenzione ha effetti obbligatori, perché diretta ad assicurare il mero godimento della cosa, senza alcun trasferimento immediato o differito del bene, colui che, avendo ricevuto la consegna per questo solo scopo, si è immesso, nomine alieno, nel godimento del bene, necessariamente stabilisce con la cosa un rapporto di mera detenzione”.
Sulla valenza della “agibilità/abitabilità” bisogna fare una breve riflessione, distinguendo in modo chiaro tra il certificato richiesto e rilasciato dal Comune e la “segnalazione certificata di agibilità” che incombe a carico delle parti. Resta, comunque, ferma l’essenzialità della agibilità in quanto idonea a consentire all’immobile, oggetto dell’atto, di assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, quali la fruibilità e la commerciabilità del bene stesso (Cassazione 19/12/2000 n. 15969).
Alla luce di quanto fin qui rilevato, la Corte ha ritenuto legittima la richiesta del promissario acquirente di chiedere l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. proprio rimarcando la natura meramente obbligatoria del contratto, pur in presenza di reciproche eccezioni d’inadempimento ex art. 1460 c.c., con rideterminazione del prezzo, in considerazione dei vizi accertati. Si ribadisce in tal modo ed in via definitiva che l’eccezione d’inadempimento non produce la risoluzione del contratto ma semplicemente il rifiuto ad adempiere, che può essere superato in sede di esecuzione specifica grazie ad una rideterminazione del saldo prezzo, ed al conseguimento di quegli elementi che sono fondamentali ed indispensabili per il contratto definitivo di vendita (contratto ad effetti reali), ma che possono mancare in sede di sottoscrizione del preliminare di vendita (contratto ad effetti obbligatori), mancanza che ne rappresenta proprio lo scopo, l’essenza e la funzione del preliminare stesso.
Nel riaffermare la natura “meramente obbligatoria” del contratto preliminare di vendita, la visione d’insieme della S.C. ha, quindi, centrato la valenza di questi quattro aspetti innanzi enunciati, che connotano in maniera particolare il negozio de quo nella prassi contrattuale “in ragione della sua attitudine a fornire uno strumento idoneo a soddisfare sollecitamente determinate e specifiche esigenze delle parti”.
Notaio Gennaro Fiordiliso
Corte di Cassazione, II sezione civile, sentenza n. 2196 del 30 gennaio 2020
Questa recente sentenza della Cassazione, elaborata su di una articolata ipotesi di preliminare di vendita, approfondisce e chiarisce alcuni basilari principi di diritto, riaffermando consolidati orientamenti giurisprudenziali e dottrinari in merito.
La lettura di questo pronunciato ci porta a soffermarci su quattro punti fondamentali che rientrano, a pieno titolo, nella fattispecie contrattuale del preliminare di vendita e che sono esaminati nella sentenza de quo:
1) L’eccezione d’inadempimento ex art. 1460c.c.;
2) La configurazione giuridica dell’anticipato possesso;
3) La funzione dell’agibilità/ abitabilità , anche alla luce della normativa a regime;
4) La possibilità di esperire l’azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932c.c., anche in presenza di reciproche eccezioni di inadempimento, con rideterminazione del prezzo in virtù dei vizi accertati.
Innanzitutto ben precisa la S.C. che, prima di esaminare le singole contestazioni in ordine alla decisione della Corte Territoriale, occorre sempre avere una visone d’insieme, complessiva, della vicenda: “i motivi, riferendosi tutti alla medesima circostanza, sono da trattare congiuntamente, per la evidente connessione argomentativa e logica che li avvince”. In tal modo si evince la volontà effettiva delle parti, lo scopo e l’intento che sottostanno alla creazione e alla formazione di un rapporto giuridico contrattuale.
Nell’analisi del caso la Corte di Cassazione rileva in primis la fondatezza dell’applicazione dell’art. 1460 c.c. anche in presenza di “reciproci inadempimenti”. Ancorché rubricato nella Sezione I del Capo XIV del Libro IV in tema di “risoluzione del contratto per inadempimento”, l’art. 1460 c.c. non produce mai l’effetto di risolvere il contratto, bensì, soltanto il legittimo rifiuto di adempiere la propria obbligazione e, quando le parti sono entrambe inadempienti si realizza una situazione di “quiescenza” che non può mai sfociare “ipso iure” nella risoluzione del contratto stesso, salvo termini essenziali o la particolare natura del contratto.
Il secondo argomento affrontato è relativo alla natura ed alla qualificazione dell’anticipato possesso realizzatosi in base ad un contratto obbligatorio (preliminare di vendita) sul quale la Corte si allinea completamente alla pronuncia a SS UU n. 7930 del 2008 : “tale principio non soffre deroga nei casi in cui il soggetto, che assume di essere possessore, abbia ricevuto il godimento dell’immobile per effetto di una convenzione negoziale, con la precisazione che, se la convenzione ha effetti obbligatori, perché diretta ad assicurare il mero godimento della cosa, senza alcun trasferimento immediato o differito del bene, colui che, avendo ricevuto la consegna per questo solo scopo, si è immesso, nomine alieno, nel godimento del bene, necessariamente stabilisce con la cosa un rapporto di mera detenzione”.
Sulla valenza della “agibilità/abitabilità” bisogna fare una breve riflessione, distinguendo in modo chiaro tra il certificato richiesto e rilasciato dal Comune e la “segnalazione certificata di agibilità” che incombe a carico delle parti. Resta, comunque, ferma l’essenzialità della agibilità in quanto idonea a consentire all’immobile, oggetto dell’atto, di assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, quali la fruibilità e la commerciabilità del bene stesso (Cassazione 19/12/2000 n. 15969).
Alla luce di quanto fin qui rilevato, la Corte ha ritenuto legittima la richiesta del promissario acquirente di chiedere l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. proprio rimarcando la natura meramente obbligatoria del contratto, pur in presenza di reciproche eccezioni d’inadempimento ex art. 1460 c.c., con rideterminazione del prezzo, in considerazione dei vizi accertati. Si ribadisce in tal modo ed in via definitiva che l’eccezione d’inadempimento non produce la risoluzione del contratto ma semplicemente il rifiuto ad adempiere, che può essere superato in sede di esecuzione specifica grazie ad una rideterminazione del saldo prezzo, ed al conseguimento di quegli elementi che sono fondamentali ed indispensabili per il contratto definitivo di vendita (contratto ad effetti reali), ma che possono mancare in sede di sottoscrizione del preliminare di vendita (contratto ad effetti obbligatori), mancanza che ne rappresenta proprio lo scopo, l’essenza e la funzione del preliminare stesso.
Nel riaffermare la natura “meramente obbligatoria” del contratto preliminare di vendita, la visione d’insieme della S.C. ha, quindi, centrato la valenza di questi quattro aspetti innanzi enunciati, che connotano in maniera particolare il negozio de quo nella prassi contrattuale “in ragione della sua attitudine a fornire uno strumento idoneo a soddisfare sollecitamente determinate e specifiche esigenze delle parti”.
Notaio Gennaro Fiordiliso