D. LGS. 14/2019 – AMBITO APPLICATIVO: UNA CHIARA LETTURA

Il D. Lgs. 122/2005 è stato di recente riscritto dagli artt.  385,386,387,388 e 389 del D. Lgs. 14/2019 (cui il governo è stato delegato con Legge 155/17).

Gli obiettivi della riforma miravano a conferire maggiore incisività ed efficacia alle tutele ed alle sanzioni previste nel citato decreto  122/2005 rispetto alle quali si registrava una disapplicazione nella prassi (si pensi ad esempio alla mancata consegna della polizza assicurativa decennale ovvero alla conclusione di contratti preliminari mediante scrittura privata non autenticata). Dette tutele ex art. 5 comma 1-bis, introdotto dalla legge 80/2014, sono state espressamente definite irrinunciabili. La nullità relativa che colpisce le dette clausole di rinuncia non travolge l’intero contratto, al quale si potranno applicare i normali rimedi codicistici (G. RIZZI).

Anzitutto va precisato che la normativa in parola si applica con riferimento a determinati presupposti soggettivi e oggettivi.

Il contratto deve essere stipulato tra “parti qualificate”: da un lato vi deve essere un acquirente-persona fisica che acquista fuori dal perimetro della propria attività professionale o imprenditoriale; dall’altro lato vi deve essere un venditore-costruttore che agisce nell’esercizio dell’impresa (non rilevando chi in concreto esegua materialmente la costruzione).

La normativa consente di prescindere dalla destinazione d’uso e dalla tipologia del fabbricato (residenziale, commerciale, produttiva, direzionale); esclusivamente gli artt. 9 e 10 del TAIC fanno riferimento ad una destinazione ad abitazione principale o a residenza.

L’immobile deve essere in una fase dinamica di costruzione: non deve essere edificato nè ultimato ex art. 1 del d.lgs. 122/05, il termine finale di detta fase, nella fattispecie in esame, è individuato nel “rilascio del certificato di agibilità”. In questa parte la norma è tacitamente abrogata dall’art. 24 del dpr 380/01 riformato dal dlgs 222/2016. Attualmente dunque il termine è quello presentazione della segnalazione certificata di agibilità.

La novella normativa crea l’applicazione di un doppio regime. La nuova disciplina si riferisce solo agli immobili in corso di costruzione in base ai titoli abilitativi richiesti o presentati successivamente alla data del 16 marzo 2019 (ex art. 5 comma 1-ter del d.lgs. 122/05); dunque, si continuerà ad applicare la disciplina ante riforma fino all’esaurimento dei beni riferibili ad una data anteriore a quella succitata. Si ritengono equipollenti rispetto al permesso a costruire, quali titoli abilitativi, anche la SCIA e la DIA.

Ipotesi problematica è quella della variante del permesso a costruire. Attenta dottrina ha discriminato le fattispecie a seconda che trattasi di variante “ordinaria” ovvero “radicale/strutturale”. Nel primo caso, allorquando non si stravolga l’originario progetto si terrà come riferimento la data del primo permesso a costruire; nel secondo caso si terrà come riferimento la data della variante che ha alterato il primo progetto. Il criterio della riferibilità dell’opera al progetto o alla variante, dunque, differenzia le ipotesi e la disciplina.

Le modifiche hanno riguardato le due maggiori forme di tutela previste dal TAIC: la polizza assicurativa decennale e la fideiussione.

Quanto alla prima occorre precisare che l’art. 4 attualmente disciplina l’ipotesi di una “fattispecie a formazione progressiva (G. RIZZI)”.

La polizza assicurativa decennale copre tutti i danni verificabili a seguito dell’ultimazione dell’immobile, come quelli derivanti da rovina di edificio o da gravi difetti costruttivi ai sensi dell’art. 1669 c.c.

Il presupposto della contrazione e consegna della polizza assicurativa decennale è, infatti, un contratto ad effetti traslativi non immediati avente ad oggetto un immobile da costruire.

Il momento della consegna materiale dello stesso è il trasferimento della proprietà.

Partendo da questa sommaria descrizione si evidenziano dunque gli ambiti applicativi di una normativa che fa assurgere a condizione di validità degli atti di trasferimento aventi ad oggetto gli immobili da costruire la conclusione e la consegna di una polizza assicurativa decennale.

Tale rinnovata fattispecie va letta in combinato con l’attuale formulazione dell’art. 3 in tema di fideiussione.

La fideiussione è finalizzata a garantire tutte le somme che il costruttore ha riscosso dall’acquirente prima del trasferimento definitivo della proprietà in caso di inadempimento da parte dello stesso.

Va precisato che l’attuale formulazione dell’art. 3 comma 1 non fa più riferimento all’art. 107 d.lgs. 385/93, che disciplinava un elenco speciale nel quale dovevano essere iscritti i soggetti abilitati a  rilasciare la fideiussione. Tale norma era stata soppressa con un’abrogazione tacita, avvenuta mediante la creazione di un unico albo degli intermediari finanziari con il d.lgs. 141/2010 (cui è seguito il decreto attuativo del 24 dicembre 2015); detta disciplina si applica anche anteriormente alla riforma.

Si prevede al comma 7 dell’ art. 3 che la cessazione di efficacia della fideiussione avvenga ove il fideiussore riceva dal costruttore la copia dell’atto di trasferimento della proprietà contenente la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al modello ministeriale di cui si dirà meglio in seguito.

Dunque, pur non essendovi espressa previsione di nullità per omessa menzione degli elementi succitati, il rispetto di detta documentazione si fa discendere dall’attività di controllo della legalità cui il notaio è deputato ai sensi della legge notarile.

Si deve altresì aggiungere che l’attuale disciplina estende le garanzie della fideiussione alle ipotesi in cui vi sia inadempimento dell’obbligo di prestare la polizza decennale assicurativa.

Quanto alla formazione dei modelli standard relativi alla fideiussione e alla polizza va precisato che gli organi competenti attualmente non hanno ancora rilasciato i relativi decreti attuativi. Pertanto si ritiene che le disposizioni di cui agli artt. 3 e 4 si applichino anche nelle more dell’adozione dei detti decreti e che frattanto non si possa applicare la sanzione prevista in caso di mancata conformità agli stessi modelli.

Ai sensi dell’ art. 389 comma 3 del d. lgs. 14/2019,le disposizioni di cui agli artt. 3 e 4 del d.lgs.122/2005 si applicano anche nelle more dell’adozione dei decreti attuativi.

L’intero normato, abbastanza articolato e sviluppato nell’intento di meglio rafforzare la tutela del terzo acquirente, persona fisica, trova infine una chiara individuazione dell’ambito applicazione nell’art. 5.

Al di là di una lettura coordinata delle prescrizioni dettagliatamente elencate negli artt. 3 e 4, il legislatore all’art. 5 delinea le fattispecie a cui si applica la disciplina, onde evitare confusioni ed interpretazioni contrastanti e fuorvianti per l’utente e per il notaio rogante.

In breve sintesi, alla luce di una ponderata rilettura, di cui sono state innanzi illustrate le motivazioni e le particolarità, possiamo affermare che tutta la normativa oggetto del d.lgs. 122/05 trova applicazione esclusivamente nei trasferimenti non immediati (negozi di natura obbligatoria) del bene immobile da costruire, mentre non trova  applicazione:

1. Nei trasferimenti immediati (negozi ad efficacia reale/ traslativa);
2. Nei trasferimenti i cui i titoli abilitativi “principali” siano stati rilasciati antecedentemente alla data di entrata in vigore del decreto legislativo 14/2019.

 

Gennaro Fiordiliso

Jessica Mauro

Angela Alba Perfetto

Il D. Lgs. 122/2005 è stato di recente riscritto dagli artt.  385,386,387,388 e 389 del D. Lgs. 14/2019 (cui il governo è stato delegato con Legge 155/17).

Gli obiettivi della riforma miravano a conferire maggiore incisività ed efficacia alle tutele ed alle sanzioni previste nel citato decreto  122/2005 rispetto alle quali si registrava una disapplicazione nella prassi (si pensi ad esempio alla mancata consegna della polizza assicurativa decennale ovvero alla conclusione di contratti preliminari mediante scrittura privata non autenticata). Dette tutele ex art. 5 comma 1-bis, introdotto dalla legge 80/2014, sono state espressamente definite irrinunciabili. La nullità relativa che colpisce le dette clausole di rinuncia non travolge l’intero contratto, al quale si potranno applicare i normali rimedi codicistici (G. RIZZI).

Anzitutto va precisato che la normativa in parola si applica con riferimento a determinati presupposti soggettivi e oggettivi.

Il contratto deve essere stipulato tra “parti qualificate”: da un lato vi deve essere un acquirente-persona fisica che acquista fuori dal perimetro della propria attività professionale o imprenditoriale; dall’altro lato vi deve essere un venditore-costruttore che agisce nell’esercizio dell’impresa (non rilevando chi in concreto esegua materialmente la costruzione).

La normativa consente di prescindere dalla destinazione d’uso e dalla tipologia del fabbricato (residenziale, commerciale, produttiva, direzionale); esclusivamente gli artt. 9 e 10 del TAIC fanno riferimento ad una destinazione ad abitazione principale o a residenza.

L’immobile deve essere in una fase dinamica di costruzione: non deve essere edificato nè ultimato ex art. 1 del d.lgs. 122/05, il termine finale di detta fase, nella fattispecie in esame, è individuato nel “rilascio del certificato di agibilità”. In questa parte la norma è tacitamente abrogata dall’art. 24 del dpr 380/01 riformato dal dlgs 222/2016. Attualmente dunque il termine è quello presentazione della segnalazione certificata di agibilità.

La novella normativa crea l’applicazione di un doppio regime. La nuova disciplina si riferisce solo agli immobili in corso di costruzione in base ai titoli abilitativi richiesti o presentati successivamente alla data del 16 marzo 2019 (ex art. 5 comma 1-ter del d.lgs. 122/05); dunque, si continuerà ad applicare la disciplina ante riforma fino all’esaurimento dei beni riferibili ad una data anteriore a quella succitata. Si ritengono equipollenti rispetto al permesso a costruire, quali titoli abilitativi, anche la SCIA e la DIA.

Ipotesi problematica è quella della variante del permesso a costruire. Attenta dottrina ha discriminato le fattispecie a seconda che trattasi di variante “ordinaria” ovvero “radicale/strutturale”. Nel primo caso, allorquando non si stravolga l’originario progetto si terrà come riferimento la data del primo permesso a costruire; nel secondo caso si terrà come riferimento la data della variante che ha alterato il primo progetto. Il criterio della riferibilità dell’opera al progetto o alla variante, dunque, differenzia le ipotesi e la disciplina.

Le modifiche hanno riguardato le due maggiori forme di tutela previste dal TAIC: la polizza assicurativa decennale e la fideiussione.

Quanto alla prima occorre precisare che l’art. 4 attualmente disciplina l’ipotesi di una “fattispecie a formazione progressiva (G. RIZZI)”.

La polizza assicurativa decennale copre tutti i danni verificabili a seguito dell’ultimazione dell’immobile, come quelli derivanti da rovina di edificio o da gravi difetti costruttivi ai sensi dell’art. 1669 c.c.

Il presupposto della contrazione e consegna della polizza assicurativa decennale è, infatti, un contratto ad effetti traslativi non immediati avente ad oggetto un immobile da costruire.

Il momento della consegna materiale dello stesso è il trasferimento della proprietà.

Partendo da questa sommaria descrizione si evidenziano dunque gli ambiti applicativi di una normativa che fa assurgere a condizione di validità degli atti di trasferimento aventi ad oggetto gli immobili da costruire la conclusione e la consegna di una polizza assicurativa decennale.

Tale rinnovata fattispecie va letta in combinato con l’attuale formulazione dell’art. 3 in tema di fideiussione.

La fideiussione è finalizzata a garantire tutte le somme che il costruttore ha riscosso dall’acquirente prima del trasferimento definitivo della proprietà in caso di inadempimento da parte dello stesso.

Va precisato che l’attuale formulazione dell’art. 3 comma 1 non fa più riferimento all’art. 107 d.lgs. 385/93, che disciplinava un elenco speciale nel quale dovevano essere iscritti i soggetti abilitati a  rilasciare la fideiussione. Tale norma era stata soppressa con un’abrogazione tacita, avvenuta mediante la creazione di un unico albo degli intermediari finanziari con il d.lgs. 141/2010 (cui è seguito il decreto attuativo del 24 dicembre 2015); detta disciplina si applica anche anteriormente alla riforma.

Si prevede al comma 7 dell’ art. 3 che la cessazione di efficacia della fideiussione avvenga ove il fideiussore riceva dal costruttore la copia dell’atto di trasferimento della proprietà contenente la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al modello ministeriale di cui si dirà meglio in seguito.

Dunque, pur non essendovi espressa previsione di nullità per omessa menzione degli elementi succitati, il rispetto di detta documentazione si fa discendere dall’attività di controllo della legalità cui il notaio è deputato ai sensi della legge notarile.

Si deve altresì aggiungere che l’attuale disciplina estende le garanzie della fideiussione alle ipotesi in cui vi sia inadempimento dell’obbligo di prestare la polizza decennale assicurativa.

Quanto alla formazione dei modelli standard relativi alla fideiussione e alla polizza va precisato che gli organi competenti attualmente non hanno ancora rilasciato i relativi decreti attuativi. Pertanto si ritiene che le disposizioni di cui agli artt. 3 e 4 si applichino anche nelle more dell’adozione dei detti decreti e che frattanto non si possa applicare la sanzione prevista in caso di mancata conformità agli stessi modelli.

Ai sensi dell’ art. 389 comma 3 del d. lgs. 14/2019,le disposizioni di cui agli artt. 3 e 4 del d.lgs.122/2005 si applicano anche nelle more dell’adozione dei decreti attuativi.

L’intero normato, abbastanza articolato e sviluppato nell’intento di meglio rafforzare la tutela del terzo acquirente, persona fisica, trova infine una chiara individuazione dell’ambito applicazione nell’art. 5.

Al di là di una lettura coordinata delle prescrizioni dettagliatamente elencate negli artt. 3 e 4, il legislatore all’art. 5 delinea le fattispecie a cui si applica la disciplina, onde evitare confusioni ed interpretazioni contrastanti e fuorvianti per l’utente e per il notaio rogante.

In breve sintesi, alla luce di una ponderata rilettura, di cui sono state innanzi illustrate le motivazioni e le particolarità, possiamo affermare che tutta la normativa oggetto del d.lgs. 122/05 trova applicazione esclusivamente nei trasferimenti non immediati (negozi di natura obbligatoria) del bene immobile da costruire, mentre non trova  applicazione:

1. Nei trasferimenti immediati (negozi ad efficacia reale/ traslativa);
2. Nei trasferimenti i cui i titoli abilitativi “principali” siano stati rilasciati antecedentemente alla data di entrata in vigore del decreto legislativo 14/2019.

Gennaro Fiordiliso

Jessica Mauro

Angela Alba Perfetto