RIFLESSIONI IN MATERIA DI EDILIZIA RESIDENZIALE CONVENZIONATA

1) Cronologia delle norme applicabili per gli atti dispositivi degli alloggi P.E.E.P. concessi in diritto di superficie
Gli atti di cessione stipulati dal 15-3-1992 sino al 12-7-2011 riguardanti la tipologia di alloggio in base ad una convenzione P.E.E.P. in diritto di superficie, sia con riferimento alla prima cessione sia con riferimento alle cessioni successive, sono soggetti alle seguenti normative: art. 35 comma 8 della Legge 865/1971, articolo 31 della Legge 448/1998, come riformata dalle Legge 106/2011.
Pertanto, sussiste per detti atti l’obbligo di rispetto del prezzo massimo di cessione, senza alcuna possibilità di rimozione dei vincoli sul prezzo massimo.
Per quanto concerne le sanzioni in caso di violazione del prezzo massimo di cessione occorre fare riferimento alla sanzione fissata dalla convenzione; in caso nulla disponga la convenzione, vi sarà nullità solo della clausola del prezzo sostituita dal prezzo “imposto” e non nullità dell’intero contratto.

2) Novità introdotte dal D.L. 119/2018 (convertito con Legge 136/2018)
Ai sensi dell’art. 31 comma 49-quater della Legge 448/98, in caso di cessione di un alloggio a prezzo superiore a quello massimo di convenzione, in pendenza della rimozione dei vincoli, il contratto stipulato non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto ed il prezzo vincolato. Nella nuova norma si fa ricorso alla categoria della “inefficacia”: il maggior prezzo viene sostituito da quello di convenzione, ferme restando la validità dell’intero contratto.
In caso di cessione di un alloggio a prezzo superiore a quello massimo di convenzione, spetta all’acquirente il diritto al rimborso della differenza tra prezzo convenuto e prezzo vincolato.

3) Possibilità di rimozione ex post dei vincoli (art. 31 comma 49-quater L. 448/98)
È prevista la possibilità per il venditore di procedere alla rimozione dei vincoli anche dopo la stipula dell’atto di cessione, sanando in tal modo l’atto posto in essere in violazione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione e paralizzando, di conseguenza, l’eventuale richiesta di rimborso avanzata dall’acquirente.
La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione può essere richiesta anche da persona fisica che non sia più titolare di diritti reali sull’immobile, e quindi anche dal venditore dopo la stipula dell’atto di cessione.
Essa comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo soggettivo (di natura convenzionale), che viene automaticamente cancellato.

4) Retroattività della norma
Le disposizioni dell’art. 31 comma 49-quater Legge 448/1998, nel testo modificato dal D.L.119/2018, si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della Legge di conversione n. 136/2018 (ossia prima del 19/12/2018). Pertanto la disposizione che prevede l’estinzione dell’eventuale richiesta di rimborso in caso di rimozione postuma dei vincoli si applica anche ai contratti di cessione già stipulati prima dell’entrata in vigore della legge in commento.

5) Fattispecie concreta
L’analisi della fattispecie concreta non può prescindere, comunque, da una attenta valutazione della originaria Convenzione stipulata nel 1988 tra la Cooperativa ed il Comune, ai sensi dell’ art. 35 della L. 865/71, in quanto le sanzioni applicabili sono quelle espressamente disciplinate nella citata Convenzione, se previste (principio della autonomia contrattuale delle parti). Solo in loro assenza, operano la normativa e le relative sanzioni legali di cui sopra.

Notaio Gennaro Fiordiliso
Dott. ssa Angela Alba Perfetto
Dott. ssa Jessica Mauro

1) Cronologia delle norme applicabili per gli atti dispositivi degli alloggi P.E.E.P. concessi in diritto di superficie
Gli atti di cessione stipulati dal 15-3-1992 sino al 12-7-2011 riguardanti la tipologia di alloggio in base ad una convenzione P.E.E.P. in diritto di superficie, sia con riferimento alla prima cessione sia con riferimento alle cessioni successive, sono soggetti alle seguenti normative: art. 35 comma 8 della Legge 865/1971, articolo 31 della Legge 448/1998, come riformata dalle Legge 106/2011.
Pertanto, sussiste per detti atti l’obbligo di rispetto del prezzo massimo di cessione, senza alcuna possibilità di rimozione dei vincoli sul prezzo massimo.
Per quanto concerne le sanzioni in caso di violazione del prezzo massimo di cessione occorre fare riferimento alla sanzione fissata dalla convenzione; in caso nulla disponga la convenzione, vi sarà nullità solo della clausola del prezzo sostituita dal prezzo “imposto” e non nullità dell’intero contratto.

2) Novità introdotte dal D.L. 119/2018 (convertito con Legge 136/2018)
Ai sensi dell’art. 31 comma 49-quater della Legge 448/98, in caso di cessione di un alloggio a prezzo superiore a quello massimo di convenzione, in pendenza della rimozione dei vincoli, il contratto stipulato non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto ed il prezzo vincolato. Nella nuova norma si fa ricorso alla categoria della “inefficacia”: il maggior prezzo viene sostituito da quello di convenzione, ferme restando la validità dell’intero contratto.
In caso di cessione di un alloggio a prezzo superiore a quello massimo di convenzione, spetta all’acquirente il diritto al rimborso della differenza tra prezzo convenuto e prezzo vincolato.

3) Possibilità di rimozione ex post dei vincoli (art. 31 comma 49-quater L. 448/98)
È prevista la possibilità per il venditore di procedere alla rimozione dei vincoli anche dopo la stipula dell’atto di cessione, sanando in tal modo l’atto posto in essere in violazione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione e paralizzando, di conseguenza, l’eventuale richiesta di rimborso avanzata dall’acquirente.
La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione può essere richiesta anche da persona fisica che non sia più titolare di diritti reali sull’immobile, e quindi anche dal venditore dopo la stipula dell’atto di cessione.
Essa comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo soggettivo (di natura convenzionale), che viene automaticamente cancellato.

4) Retroattività della norma
Le disposizioni dell’art. 31 comma 49-quater Legge 448/1998, nel testo modificato dal D.L.119/2018, si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della Legge di conversione n. 136/2018 (ossia prima del 19/12/2018). Pertanto la disposizione che prevede l’estinzione dell’eventuale richiesta di rimborso in caso di rimozione postuma dei vincoli si applica anche ai contratti di cessione già stipulati prima dell’entrata in vigore della legge in commento.

5) Fattispecie concreta
L’analisi della fattispecie concreta non può prescindere, comunque, da una attenta valutazione della originaria Convenzione stipulata nel 1988 tra la Cooperativa ed il Comune, ai sensi dell’ art. 35 della L. 865/71, in quanto le sanzioni applicabili sono quelle espressamente disciplinate nella citata Convenzione, se previste (principio della autonomia contrattuale delle parti). Solo in loro assenza, operano la normativa e le relative sanzioni legali di cui sopra.

Notaio Gennaro Fiordiliso
Dott. ssa Angela Alba Perfetto
Dott. ssa Jessica Mauro