SILENZIO – OMISSIONE: Rilevanza Giuridica
Preliminare di vendita – Bene con provenienza donativa – Rifiuto di stipula del contratto definitivo.
Cassazione, 2° Sez. Civ., Sentenza n. 32694 del 12 dicembre 2019.
UNA DIVERSA LETTURA
Con la recentissima pronuncia del 12 dicembre 2019, n. 32694, la Suprema Corte, in tema di contratto preliminare di vendita di un bene avente provenienza donativa – parzialmente sovvertendo al proprio antecedente orientamento – ha statuito che la mancata indicazione della provenienza medesima nell’ambito della stessa contrattazione preliminare potrebbe inficiarne la relativa validità, poiché “circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare”.
Ciò va ad innestarsi nella problematica, di ben più ampio respiro, concernente la possibilità che la titolarità del bene oggetto di attribuzione donandi causa sia rivendicata in futuro dai legittimari del donante, i quali, ottenuta la riduzione, potrebbero pretendere la restituzione del bene anche nei confronti dei terzi acquirenti. Ciò attiene, com’è evidente, alla spinosa questione dell’instabilità e precarietà degli acquisti di provenienza da donazione, in ordine alla quale dottrina e giurisprudenza, non con poco affanno, da tempo operano al fine di attutire gli inconvenienti nelle quotidiane applicazioni pratiche, predisponendo possibili rimedi per favorire la circolazione dei beni di cui in oggetto.
È indubbia la persistenza d’una condizione di potenziale incertezza legata al trasferimento di cespiti precedentemente donati, per l’ovvia considerazione che ben potrebbero i legittimari esperire azione di riduzione e restituzione per il recupero dei suddetti beni, travolgendo gli effetti degli acquisti posti in essere dagli aventi causa dal donatario.
Ed è proprio per tutelare la posizione dei terzi potenzialmente ignari delle suddescritte patologiche ripercussioni in ordine a tali trasferimenti che la Suprema Corte – attraverso un excursus logico-giuridico che assume a parametro di riferimento la salvaguardia del promissario acquirente nell’ambito di un preliminare riguardante beni aventi provenienza da donazione – eleva la necessità di certezza e conoscenza degli effetti giuridici relativi alle regolamentazioni di cui in oggetto a baluardo di garanzia e difesa delle prerogative dei terzi i quali, allorquando sia stata loro taciuta la provenienza donativa del bene oggetto del preliminare, potrebbero “rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi”. Ciò in quanto “la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare”.
Tale pronunciato certamente giunge a conclusioni condivisibili per gli aspetti pratici attinenti alla certezza della circolazione dei beni, ma evidenzia uno sforzo ermeneutico che lascia qualche perplessità da un punto di vista giuridico-ordinamentale.
La sentenza de qua peraltro – evidenziando ed affrontando il problema della circolazione dei beni con provenienza donativa – snoda le sue riflessioni basandosi principalmente su quattro punti rilevanti:
- la prassi, con espresso riferimento al sistema bancario, è ormai consolidata nella direzione che vede quest’ultimo sempre più “restio a concedere credito ipotecario, se l’immobile offerto in garanzia sia stato oggetto di una precedente donazione”;
- il silenzio omissivo, con una estensione analogica del normato ex art. 1759 cod. civ. (responsabilità del mediatore), allorquando afferma che “la provenienza…costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art. 1759 cod. civ. alle parti”;
- l’assimilazione/equiparazione del “rischio teorico” della pretesa del legittimario ad “elemento idoneo a pregiudicare la conformità del risultato traslativo attuabile con il definitivo rispetto a quello programmato con il preliminare”;
- il collegamento rimediale dell’art. 1481 cod. civ., in tema di pericolo di rivendica, con l’art. 1460 cod. civ., concernente l’eccezione di inadempimento.
Pur tuttavia, nell’ evidente sforzo di giungere a risoluzioni aventi notevole risonanza sociale, la Corte pare non soffermarsi su alcuni punti che, a parere dichi scrive, si ritengono cruciali ai fini di una corretta e capillare ricostruzione ermeneutica.
Analizzando specularmente le suindicate argomentazioni addotte dalla Corte, occorre rilevare la carenza di tale pronunciato in ordine a:
- a) la previsione di cui all’art. 1481cod. civ.: “salvo che il venditore presti idonea garanzia”;
- b) la responsabilità patrimoniale (risarcimento del danno) di chi ha sottaciuto le circostanze e non il rifiuto ad adempiere(art. 1759 cod. civ.).
Occorre rilevare che:
a¹) l’assimilazione per interpretazione analogica (molto discutibile in punto di diritto) dell’azione di riduzione (ex artt.553-560 cod. civ.) all’azione di rivendica (ex art. 948 cod. civ.) pare criticabile sotto tre profili:
- il legittimario non è proprietario;
- l’azione di rivendica non si prescrive, salvo che non si verifichi l’ acquisto da parte di altri per usucapione (art. 948, comma 3 cod. civ.);
- la mancata compatibilità delle limitazioni previste per il legittimario leso che agisce in riduzione, ex art. 560 cod. civ., con l’assolutezza dell’azione di rivendica (limitazione, peraltro, dettagliatamente indicata nella Sentenza de qua: il legittimario può pretendere dai donatari solo l’ eventuale differenza, non può recuperare a scapito di un donatario posteriore quanto potrebbe pretendere da un donatario anteriore ed occorre la preventiva escussione dei beni esistenti nel patrimonio del donatario prima di agire nei confronti del terzo acquirente).
b¹) il riferimento espresso alla disposizione di cui all’art. 1759 cod. civ. è ambiguo, giacché l’obbligo di informazione previsto nel comma 1 della norma deve essere valutato“secondo il criterio della media diligenza professionale” (Cass. 24/10/2003 n. 1609). Si aggiunga che la sanzione prevista per il caso di mendacio o reticenza è la responsabilità per inadempimento, ex art. 1281 cod. civ., con conseguente applicazione del “risarcimento del danno eventualmente provocato” per dottrina e giurisprudenza pressoché unanime.
Il collegamento testuale citato nella sentenza all’art. 1759 cod. civ. porterebbe, pertanto, alla sanzione del risarcimento del danno e non alla sottrazione dell’obbligo di adempimento da parte del promissario acquirente.
Inoltre nel pronunciato si trascura l’efficacia propria della trascrizione, considerato che il trasferimento di beni immobili, ancorché realizzato con atto di liberalità (donazione), va regolarmente trascritto.
La trascrizione dell’atto donativo attinente al trasferimento di un bene immobile, “fa perdere” la buona fede del promissario acquirente di detto bene, che non agisce con la “dovuta e normale diligenza”.
Si tenga presente, inoltre, che la dottrina più avanzata (G. IACCARINO) ritiene possibile la rinunzia immediata all’ azione di restituzione da parte dei legittimari, lasciando quindi libera la circolazione dei beni con provenienza donativa, avendo i legittimari lesi la possibilità di agire in riduzione per la reintegrazione della quota di legittima, senza ottenere la “restitutio” del bene.
A ben riflettere, pertanto, un interrogativo di non trascurabile portata sorge inevitabile: come possa una potenziale e – quand’anche irreversibile – pur sempre eventuale patologia assurgere ad elemento determinante della contrattazione, in grado di inficiare la validità della regolamentazione privatistica quando mancante dell’indicazione della provenienza donativa. In quanto titolo idoneo a produrre il trasferimento della proprietà del bene col solo consenso delle parti legittimamente manifestato, la donazione realizza effetti traslativi immediati che consolidano in capo al donatario una situazione di autentica ed effettiva titolarità, fatti salvi gli effetti derivanti dal vittorioso esperimento dell’azione di riduzione ad opera dei legittimari del donante. Trattasi, tuttavia, di implicazione meramente eventuale, di per sé apparentemente non suscettibile di incidere in chiave deterrente sulla fattispecie regolamentare posta in essere dalle parti e produttiva di effetti ab origine. Né può negarsi che l’elevare apoditticamente tale requisito al rango di presupposto di imprescindibile rilevanza ai fini dell’operatività degli effetti dell’atto valga ad attribuire un diverso e specifico rilievo alla posizione del promissario acquirente, il quale – per l’ipotesi in cui gli fosse taciuta la provenienza da donazione – “sarà certamente abilitato a rifiutare la stipula del contratto definitivo”.
Ci si chiede, tuttavia, se la Corte – in un’ottica tesa a seminare quanto più possibile certezze e garanzie in merito ad una tematica pregna di dubbi interpretativi – nell’attribuire dignità e spessore autonomi alla mancata indicazione nel contratto preliminare della provenienza donativa del bene che ne è oggetto, abbia inteso dare pregnanza più incisiva a criteri finalisticamente orientati ad evitare l’insorgenza di possibili conflitti, impiegando preventivamente un diverso strumento avente funzione anti-processualistica ed ispirandosi a logiche prudenziali e precauzionali.
Certamente queste brevi riflessioni ci inducono a ritenere che l’ argomento de quo merita maggior approfondimento, supportato da un dato normativo che individui con più precisione il perimetro giuridico nel cui ambito il promissario acquirente possa “legittimamente rifiutare” la stipula del contratto definitivo a seguito di un contratto preliminare in cui il promittente venditore abbia sottaciuto la provenienza donativa del bene.
Gennaro Fiordiliso
Antonella Colella
Preliminare di vendita – Bene con provenienza donativa – Rifiuto di stipula del contratto definitivo.
Cassazione, 2° Sez. Civ., Sentenza n. 32694 del 12 dicembre 2019.
UNA DIVERSA LETTURA
Con la recentissima pronuncia del 12 dicembre 2019, n. 32694, la Suprema Corte, in tema di contratto preliminare di vendita di un bene avente provenienza donativa – parzialmente sovvertendo al proprio antecedente orientamento – ha statuito che la mancata indicazione della provenienza medesima nell’ambito della stessa contrattazione preliminare potrebbe inficiarne la relativa validità, poiché “circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare”.
Ciò va ad innestarsi nella problematica, di ben più ampio respiro, concernente la possibilità che la titolarità del bene oggetto di attribuzione donandi causa sia rivendicata in futuro dai legittimari del donante, i quali, ottenuta la riduzione, potrebbero pretendere la restituzione del bene anche nei confronti dei terzi acquirenti. Ciò attiene, com’è evidente, alla spinosa questione dell’instabilità e precarietà degli acquisti di provenienza da donazione, in ordine alla quale dottrina e giurisprudenza, non con poco affanno, da tempo operano al fine di attutire gli inconvenienti nelle quotidiane applicazioni pratiche, predisponendo possibili rimedi per favorire la circolazione dei beni di cui in oggetto.
È indubbia la persistenza d’una condizione di potenziale incertezza legata al trasferimento di cespiti precedentemente donati, per l’ovvia considerazione che ben potrebbero i legittimari esperire azione di riduzione e restituzione per il recupero dei suddetti beni, travolgendo gli effetti degli acquisti posti in essere dagli aventi causa dal donatario.
Ed è proprio per tutelare la posizione dei terzi potenzialmente ignari delle suddescritte patologiche ripercussioni in ordine a tali trasferimenti che la Suprema Corte – attraverso un excursus logico-giuridico che assume a parametro di riferimento la salvaguardia del promissario acquirente nell’ambito di un preliminare riguardante beni aventi provenienza da donazione – eleva la necessità di certezza e conoscenza degli effetti giuridici relativi alle regolamentazioni di cui in oggetto a baluardo di garanzia e difesa delle prerogative dei terzi i quali, allorquando sia stata loro taciuta la provenienza donativa del bene oggetto del preliminare, potrebbero “rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi”. Ciò in quanto “la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare”.
Tale pronunciato certamente giunge a conclusioni condivisibili per gli aspetti pratici attinenti alla certezza della circolazione dei beni, ma evidenzia uno sforzo ermeneutico che lascia qualche perplessità da un punto di vista giuridico-ordinamentale.
La sentenza de qua peraltro – evidenziando ed affrontando il problema della circolazione dei beni con provenienza donativa – snoda le sue riflessioni basandosi principalmente su quattro punti rilevanti:
- la prassi, con espresso riferimento al sistema bancario, è ormai consolidata nella direzione che vede quest’ultimo sempre più “restio a concedere credito ipotecario, se l’immobile offerto in garanzia sia stato oggetto di una precedente donazione”;
- il silenzio omissivo, con una estensione analogica del normato ex art. 1759 cod. civ. (responsabilità del mediatore), allorquando afferma che “la provenienza…costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art. 1759 cod. civ. alle parti”;
- l’assimilazione/equiparazione del “rischio teorico” della pretesa del legittimario ad “elemento idoneo a pregiudicare la conformità del risultato traslativo attuabile con il definitivo rispetto a quello programmato con il preliminare”;
- il collegamento rimediale dell’art. 1481 cod. civ., in tema di pericolo di rivendica, con l’art. 1460 cod. civ., concernente l’eccezione di inadempimento.
Pur tuttavia, nell’ evidente sforzo di giungere a risoluzioni aventi notevole risonanza sociale, la Corte pare non soffermarsi su alcuni punti che, a parere dichi scrive, si ritengono cruciali ai fini di una corretta e capillare ricostruzione ermeneutica.
Analizzando specularmente le suindicate argomentazioni addotte dalla Corte, occorre rilevare la carenza di tale pronunciato in ordine a:
- a) la previsione di cui all’art. 1481cod. civ.: “salvo che il venditore presti idonea garanzia”;
- b) la responsabilità patrimoniale (risarcimento del danno) di chi ha sottaciuto le circostanze e non il rifiuto ad adempiere(art. 1759 cod. civ.).
Occorre rilevare che:
a¹) l’assimilazione per interpretazione analogica (molto discutibile in punto di diritto) dell’azione di riduzione (ex artt.553-560 cod. civ.) all’azione di rivendica (ex art. 948 cod. civ.) pare criticabile sotto tre profili:
- il legittimario non è proprietario;
- l’azione di rivendica non si prescrive, salvo che non si verifichi l’ acquisto da parte di altri per usucapione (art. 948, comma 3 cod. civ.);
- la mancata compatibilità delle limitazioni previste per il legittimario leso che agisce in riduzione, ex art. 560 cod. civ., con l’assolutezza dell’azione di rivendica (limitazione, peraltro, dettagliatamente indicata nella Sentenza de qua: il legittimario può pretendere dai donatari solo l’ eventuale differenza, non può recuperare a scapito di un donatario posteriore quanto potrebbe pretendere da un donatario anteriore ed occorre la preventiva escussione dei beni esistenti nel patrimonio del donatario prima di agire nei confronti del terzo acquirente).
b¹) il riferimento espresso alla disposizione di cui all’art. 1759 cod. civ. è ambiguo, giacché l’obbligo di informazione previsto nel comma 1 della norma deve essere valutato“secondo il criterio della media diligenza professionale” (Cass. 24/10/2003 n. 1609). Si aggiunga che la sanzione prevista per il caso di mendacio o reticenza è la responsabilità per inadempimento, ex art. 1281 cod. civ., con conseguente applicazione del “risarcimento del danno eventualmente provocato” per dottrina e giurisprudenza pressoché unanime.
Il collegamento testuale citato nella sentenza all’art. 1759 cod. civ. porterebbe, pertanto, alla sanzione del risarcimento del danno e non alla sottrazione dell’obbligo di adempimento da parte del promissario acquirente.
Inoltre nel pronunciato si trascura l’efficacia propria della trascrizione, considerato che il trasferimento di beni immobili, ancorché realizzato con atto di liberalità (donazione), va regolarmente trascritto.
La trascrizione dell’atto donativo attinente al trasferimento di un bene immobile, “fa perdere” la buona fede del promissario acquirente di detto bene, che non agisce con la “dovuta e normale diligenza”.
Si tenga presente, inoltre, che la dottrina più avanzata (G. IACCARINO) ritiene possibile la rinunzia immediata all’ azione di restituzione da parte dei legittimari, lasciando quindi libera la circolazione dei beni con provenienza donativa, avendo i legittimari lesi la possibilità di agire in riduzione per la reintegrazione della quota di legittima, senza ottenere la “restitutio” del bene.
A ben riflettere, pertanto, un interrogativo di non trascurabile portata sorge inevitabile: come possa una potenziale e – quand’anche irreversibile – pur sempre eventuale patologia assurgere ad elemento determinante della contrattazione, in grado di inficiare la validità della regolamentazione privatistica quando mancante dell’indicazione della provenienza donativa. In quanto titolo idoneo a produrre il trasferimento della proprietà del bene col solo consenso delle parti legittimamente manifestato, la donazione realizza effetti traslativi immediati che consolidano in capo al donatario una situazione di autentica ed effettiva titolarità, fatti salvi gli effetti derivanti dal vittorioso esperimento dell’azione di riduzione ad opera dei legittimari del donante. Trattasi, tuttavia, di implicazione meramente eventuale, di per sé apparentemente non suscettibile di incidere in chiave deterrente sulla fattispecie regolamentare posta in essere dalle parti e produttiva di effetti ab origine. Né può negarsi che l’elevare apoditticamente tale requisito al rango di presupposto di imprescindibile rilevanza ai fini dell’operatività degli effetti dell’atto valga ad attribuire un diverso e specifico rilievo alla posizione del promissario acquirente, il quale – per l’ipotesi in cui gli fosse taciuta la provenienza da donazione – “sarà certamente abilitato a rifiutare la stipula del contratto definitivo”.
Ci si chiede, tuttavia, se la Corte – in un’ottica tesa a seminare quanto più possibile certezze e garanzie in merito ad una tematica pregna di dubbi interpretativi – nell’attribuire dignità e spessore autonomi alla mancata indicazione nel contratto preliminare della provenienza donativa del bene che ne è oggetto, abbia inteso dare pregnanza più incisiva a criteri finalisticamente orientati ad evitare l’insorgenza di possibili conflitti, impiegando preventivamente un diverso strumento avente funzione anti-processualistica ed ispirandosi a logiche prudenziali e precauzionali.
Certamente queste brevi riflessioni ci inducono a ritenere che l’ argomento de quo merita maggior approfondimento, supportato da un dato normativo che individui con più precisione il perimetro giuridico nel cui ambito il promissario acquirente possa “legittimamente rifiutare” la stipula del contratto definitivo a seguito di un contratto preliminare in cui il promittente venditore abbia sottaciuto la provenienza donativa del bene.
Gennaro Fiordiliso
Antonella Colella