Cassazione, sentenza 7 aprile 2014, n. 8081
La Corte di Cassazione ha testualmente sostenuto il principio di diritto secondo il quale: «in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex articolo 2932 c.c., non solo allorché l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformità dalla concessione (e manchi la sanatoria). Ove, invece, l’immobile – munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati – abbia vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di una nuova scala esterna), non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo, ed è pertanto illegittimo il rifiuto del promittente venditore di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dalla promissaria acquirente».
In entrambe le ipotesi ricorre un vizio che attiene alla regolarità urbanistica del bene ma non già un’identica “patologia” negoziale.
Secondo l’orientamento della Suprema Corte, in presenza di un abuso cd. “minore” (e quindi anche nell’ipotesi di parziale difformità) il bene sarà commerciabile.
Diversamente avviene nell’ipotesi di totale di difformità la quale sia sul piano strutturale che sul piano delle sanzioni amministrative e delle conseguenze civilistiche (incommerciabilità e dunque nullità dell’atto di trasferimento) equivale ad una mancanza di permesso di costruire, in quanto l’opera realizzata non corrisponde in modo radicale a quella assentita.
Allo stesso tempo, la predetta sentenza si inserisce nel filone giurisprudenziale, allo stato prevalente in base al quale la comminazione della sanzione di nullità «prevista dalla Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40, comma 2, con riferimento ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria (ovvero della concessione rilasciata in sanatoria o della copia conforme della relativa domanda corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), trova applicazione ai soli contratti ad effetti reali, mentre le relative previsioni non possono essere estese ai contratti ad efficacia meramente obbligatoria, quali i preliminari di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi, con la conseguenza che, in questa ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto di vendita, ovvero si può far luogo alla pronuncia di sentenza ex articolo 2932 c.c.. Peraltro, poiché la procedura di cui all’articolo 2932 c.c. opera in funzione sostitutiva della volontà del contraente inadempiente, se fosse consentita l’emanazione di tale sentenza senza l’osservanza della Legge n. 47 del 1985, articolo 40, l’indicata disciplina imperativa verrebbe di fatto elusa, dato che, tramite il provvedimento dell’autorità giudiziaria, sarebbe possibile l’ottenimento di un effetto maggiore o diverso da quello raggiungibile con un atto negoziale».
La Cassazione, anche in questa sentenza, conferma, pertanto, l’opinione secondo la quale l’osservanza delle prescrizioni urbanistiche nei preliminari non è tanto richiesta per la validità del contratto quanto al fine di poter ottenere la sentenza di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c..
Fonte: CNN Notizie (Consiglio Nazionale del Notariato)